Добрый вечер!Покупаю квартиру у сестры ,она перешла ей от папы ,папа оформил на нее дарственную ,у него есть много долгов. Какие есть риски покупки данной квартиры ?
Добрый вечер! Наследники отвечают по долгам наследодателя в пределах унаследованного имущества.
Если Вы покупаете квартиру у сестры, то собственником является она, в данном случае долги отца Вы не обязаны возвращать.
Какие есть риски покупки данной квартиры ?
Добрый день!
Есть риски оспаривания сделки отчуждения квартиры должником по договору дарения и, как следствие, признание Вашей сделки с дочерью должника недействительной на основании ст. 61.2 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
Фактически эта схема очень похожа на вывод имущества должника от возможного обращения на него взыскания кредиторами.
Я не рекомендую Вам покупать эту квартиру. Риски велики.
Да, папа не хотел чтобы эту квартиру забрали за долги, поэтому подарил сестре, а она сейчас хочет мне ее продать
Как указал выше — если квартира была единственным пригодным для проживания жилым помещением папы, не обладающим признаками роскоши, то опасности оспаривания сделок не будет. Но вот если у него в собственности есть и другое жилище, то лучше откажитесь от покупки этой квартиры.
Добрый день, Кристина.
На собственнике жилого помещения в многоквартирном доме возложена обязанность по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле. Задолженность предыдущего собственника по коммунальным платежам, за исключением задолженности за капитальный ремонт, на других собственников не переходит.
Согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Также, если у папы это было единственное жилье, то опасаться нечего. Если это не единственное жилье, то в случае банкротства папы, сделку по дарению могут признать недействительной в течение 3 лет с момента совершения. И в случае, если Вы не докажете, что являетесь добросовестным приобретателем, то и Вашу сделку по приобретению квартиры могут признать недействительной.
Что мне сделать чтобы быть добросовестным приобретателем?
Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Исходя из изложенного, Вам нужно доказать, что при приобретении имущества Вы не знали о наличии задолженности у предыдущего собственника, которая может привести к его банкротству.
Здравствуйте, Кристина.
В случае процедуры банкротства отца сестры данная сделка может быть признана недействительной.
Согласно п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
В соответствии с положениями п.3 ст. 19 Закона о банкротстве, заинтересованными лицами по отношению к должнику-гражданину признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга.
В дальнейшем, в случае признания договора дарения недействительной сделкой, к вашей сестре будет предъявлено требование о взыскании с нее рыночной стоимости данной квартиры, в свою очередь, к вам может быть предъявлено требование о возврате данной квартиры должнику.
В вашем случае, вероятность признания договора дарения недействительной сделкой достаточно велика.
Между тем, не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (п.4 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“.
То есть, если данная квартира является единственным жильем отца, то оспаривать сделки по ней не будут.
Кроме того, даже в случае признания договора дарения недействительной сделкой и обращения к вам с иском о возврате данной квартиры, вы можете указывать на тот факт, что вы являетесь добросовестным приобретателем.
Между тем, признания вас добросовестным приобретателем не отменит того факта, что ваша сестра должна будет возместить рыночную стоимость данной квартиры.
А наследники кто?
Добрый вечер!
Вот именно, что в данной ситуации наследников нет. И квартира в порядке наследования не приобреталась.
Поэтому по долгам здесь ни одаряемый ( сестра), ни покупатель данной квартиры ( другая сестра) отвечать не могут.