Хотел приобрести 26.11.23 квартиру за 1500000 рублей. Продавала женщина, у которой умер супруг 10.11.23. Теперь чтобы продать ей квартиру, нужно ждать пол года. При этом у неё есть 2 детей, наследников. Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи на эту квартиру, с полной передачей денег? Прописав обязательство зарегистрировать на меня квартиру спустя 6 месяцев. Насколько это безопасно, какие есть риски?
Прописав обязательство зарегистрировать на меня квартиру спустя 6 месяцев. Насколько это безопасно, какие есть риски?
Добрый день!
Конечно, если квартира была приобретена в период брака, то даже если право собственности зарегистрировано на супругу, то наследники вправе требовать выделения доли умершего супруга и её раздела между наследниками.
Поэтому риски имеются.
Уточните, право собственности зарегистрировано на пережившую супругу на всю квартиру, или квартира в долевой собственности с умершим супругом?
Далее продолжу.
Добрый день! Я бы не рекомендовал покупку данной квартиры в связи с тем, что неизвестно, сколько наследников претендует на эту квартиру. То есть, если хотя бы часть ее, перейдет детям, нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Если квартира не единственная, при условии того, что дети смогут получит долю другой квартиры, то все хорошо. В любом случае нужно ждать полгода.
1) Продать квартиру на данный момент она не может, так как не является единственным собственником, и в наследство еще не вступила.
2) Если купить квартиру сейчас, договор оспорят через суд.
удачи вам:)
Добрый день.
По существу, вы говорите не о предварительном договоре купли-продажи, а договоре купли-продаже будущей вещи.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, суть предварительного договора заключается в том, что стороны обязуются в будущем заключить основной договор, на условиях предварительного договора.
Между тем, как следует из вашего вопроса, вы планируете полностью оплатить жилое помещение. А это уже, по существу, свидетельствует о заключении просто договора купли-продажи.
Так в соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Соответственно, то, что вы называете предварительным договором купли-продажи, по существу, является ничем иным, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Далее. Что касается безопасности такой сделки, необходимо учитывать следующее.
В договоре вы можете прописать срок его исполнения, то есть когда недвижимость будет передана (осуществлена регистрация). Можете прописать санкции за неисполнение договора. Так же, рекомендую соблюсти нотариальную форму сделки, чтобы еще больше обезопасить себя.
Но есть и риски. Если фактически наследников будет несколько, а они все станут собственниками квартиры, то никакой договор вам не поможет, поскольку продавец просто не сможет перенести право собственности на вас на всю квартиру.
К сожалению, никаким документом гарантировать то, что в течение срока на принятие наследства дети не обратятся с заявление о принятии наследства, не возможно.
Но вы сможете потребовать взыскание убытков и взыскание неустойки с продавца, если таковая будет предусмотрена в договоре.
Если же, все-таки будет только один наследник (продавец), то возможно обратится в суд с иском о понуждении к исполнению обязательств в натуре. Решение суда будет основанием для регистрации права собственности (в случае удовлетворения ваших требований).
Поэтому, резюмируя, в описанной ситуации имеются риски, которые невозможно ничем исключить. Это необходимо учитывать.
С уважением, Соков Д. А.
Если дети откажутся от наследства, то такой отказ не обратим, и в этом плане это может в какой-то мере вас обезопасить.
Так, п. 3 ст.1157 ГК РФ устанавливает четкое и однозначное правило: отозвать, аннулировать или иным образом отменить уже заявленный отказ от наследства нельзя. Таким образом, отказавшийся наследник не может передумать, он выбывает из списка наследников, и у него больше нет возможности в него вернуться.
Но, вы уверены, что вам известно о всех наследниках? Ведь могут быть и другие наследники первой очереди, о которых вам может быть не известно.
Если хозяйка квартиры умрет в этот срок, то квартира будет наследоваться ее наследниками.
Это вытекает из того правила, что выражение воли на принятие наследства свидетельствует о том, что такой наследник стал собственником с момента открытия наследства.
Будут призваны ее наследники, в том числе и дети, поскольку отказ от принятия наследства в отношении имущества отца никак не мешает наследованию имущества матери.
А дальше ситуация может развиваться как угодно. На пример, наследники могут попытаться оспорить сделку.
То есть вариативность большая.
Что-то меня настораживает желание и готовность риэлтора оформить преддоговор за полную стоимость, по закону положен задаток. И где гарантия что вы единственный покупатель. Договор пред.купли-продажи регистрации не подлежит, так что проверить невозможно сколько покупателей уже их заключили. Возможен обман.С уважением адвокат Чичигин Роман Николаевич.
Кирилл!
Вы так и не пояснили, кто отказался регистрировать сделку? Росреестр? Вы подали документы на регистрацию? У вас есть официальный отказ от регистрации перехода права от Росреестра?
В данной ситуации нужно выяснить у вдовы такой момент: если квартира куплена хотя и в браке, но на ее личные средства, то это ее личная собственность и в наследство она не входит, а если действительно квартира куплена в браке на общие средства супругов, то 1/2 доли принадлежит супруге, а оставшаяся 1/2 делится между всеми наследниками в равных долях.
И в этом случае действительно у вас большие риски:
1. Если остальные наследники не откажутся от наследства, значит основной договор к-п должен быть заключен с участием всех сособственников
2. Если кто-то из сособственников откажется от заключения договора к-п, то вы можете заключить договор только на доли тех, кто согласится вам продать их
3. При всем при этом если вы отдаете сейчас полностью деньги вдове по ПДКП, и если ОДКП не будет заключен, то деньги вам придется возвращать через суд. С учетом того, что вдова может получать ко времени решения суда только пенсию и иметь только долю в квартире, то вы можете деньги получать слишком долго.
Я бы заключила ПДКП, но только на долю вдовы (1/2 +...), а так же на доли других наследников, если они действительно будут принимать наследство. Или же, чтобы выяснить будет ли приниматься наследниками наследство, попросила бы предоставить документы об открытии наследственного дела, и если кто-то отказывается от наследства, то копию заявления об отказе от наследства, заверенную нотариусом. Так выясните, кто будет принимать наследство. С учетом этого заключить ПДКП с этими наследниками.
Если же в процессе оформления наследства после открытия наследственного дела, вдова умрет, то ее доля будет наследоваться другими наследниками.
Вообще все моменты можно прописать в предварительном договоре.
Кирилл, добрый день.
Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи на эту квартиру, с полной передачей денег?
Нет, нельзя.Наследственное имущество принадлежит наследникам с даты открытия наследства независимо от государственной регистрации прав (см. п.4 ст.1152 ГК РФ). Следовательно, полномочиями распоряжаться квартирой с даты смерти супруга продавца обладают не только она сама, но и наследники умершего, круг которых определяется в течение всех 6 месяцев с даты открытия наследства. При этом необходимо учитывать, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст.246 ГК РФ). А таких на данный момент Вы достоверно определить не можете. Соответственно и кто должен подписывать договор сейчас, кроме самого продавца — неизвестно. Любой неподписавший договор вправе впоследствии требовать признать договор недействительным. Юр. последствия признания сделки недействительной — возврат сторонам всего полученного по ней, но будут ли на тот момент в наличии у продавца переданные ей деньги, никто утверждать также не в состоянии.
Продавец и риэлтор готовы только с предварительным договором и полным расчетом выходить на эту сделку, другие варианты не рассказываем.
Правильнее сказать, что продавец и риэлтеры готовы подписать предварительный договор и принять деньги в полном объеме, предоставив со своей стороны взамен только лишь обязательство подать документы на гос.регистрацию спустя полгода. Но будет ли оно выполнено — открытый вопрос. И на данный момент больше никто и ни к чему не готов.Это если по русски и своими именами.
Верным вариантом является только один — заключение предварительного договора с задатком или авансом в размере какой-либо небольшой суммы, не более.
Хозяйка готова прописать меня в этой квартире и передать ключи в день подписания предварительного договора
Вам нужна не прописка, а право собственности. Вас как пропишут так и выпишут, пусть даже и через суд.
Что будет, если за пол года, пока принимается наследство, что-то произойдёт с хозяйкой квартиры или со мной? Вопросов много, прошу ответить подробно. Хозяйка готова прописать меня в этой квартире и передать ключи в день подписания предварительного договора
Ее обязательства из заключенного договора, если Вы все же его заключите, в т.ч. и по возврату переданных средств (при возникновении именно таких обстоятельств) перейдет по наследству к ее наследникам в силу ст.1112 ГК РФ
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Их ответственность будет ограничена стоимостью принятого ими наследственного имущества — ст.1175 ГК РФ.
Все остальные моменты в разных вариантах развития событий могут быть подробно рассмотрены в рамках индивидуальной консультации в чате.
С уважением
Если право собственности зарегистрировано на эту женщину, то можно рискнуть и заключить предварительный договор с условиями заключения сделки по истечении 6 месячного срока с момента смерти супруга. Можно ещё и предусмотреть в предварительном договоре или заключить отдельный договор о задатке, который подлежит возврату в двойном размере в случае, если по вине Продавца не будет заключен основной договор.
Так, согласно ст. 381 Гражданского Кодекса РФ:
Но риски велики, можно и задаток отдать, и получить решение суда о его взыскании в двойном размере, если сделка не состоится, но вот реальное исполнение может оказаться под большим вопросом.