Есть квартира в ипотеке, в равных долях с бывшей супругой! Хочу продать ей свою долю, как правильно это сделать? Например если я пойду с Женой в банк и подам заявление об исключении созаемщика т.е меня, банк меня исключит, а жена в итоге не отдаст деньги!
Добрый вечер.
Сразу скажу, что банк вряд ли согласится на исключение кого-либо из созаёмщиков, так как банку это не выгодно.
Без согласия банка до полного погашения ипотеки продать свою долю не получится.
Согласно п.2 ст.346 ГК РФ,
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Если же всё-таки банк даст согласие, исключит вас из созаёмщиков, и вы продадите жене свою долю, то все дальнейшие возможные проблемы, в том числе и неоплата со стороны жены, будут уже решаться без вашего участия.
Здравствуйте, Алексей!
Такой вопрос решаем, но только с согласия банка — кредитора. Ниже я раскажу. как мы аналогичный вопрос решили с моим Клиентом, примерно, 3 года назад, с кредитором — банком «Сбер».
Итак, продолжу.
Помню, ко мне обратился Клиент, помочь с решением аналогичной проблемы. Квартира была в ипотеке, и, так же, как и в Вашей ситуации, в этом жилье было по 1/2 доли в праве — у каждого из супругов (титульный заемщик — супруга, созаемщик — супруг)..
Потом — развод, жена остается с маленьким ребенком.
Сообща бывшие супруги, приходят к устной договоренности о том, ипотечна квартира остается за супругой, а последняя выплачивает бывшему — определенную сумму денег (на тот момент, если не ошибаюсь, около 2х миллионо, но не суть).
Однако, без Согласия банка — такое не провернуть, в любом случае.
ГК РФ Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога
…
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя
Ипотека — это как раз и есть займ (кредит) под залог недвижимости.
Идем в банк, объясняем сиуацию, предлагаем решение. В банке берут паузу на пару дней. Встречаемся снова. Банковские говорят, мол мы — не против, но рисковать потерей созаемщика мы не будем — ищите кандидатуру на замену созаемщика, мы ее будет рассматривать.
Делать нечего. У Клиента есть родной брат, проживает тут же, имеет постоянную работу, достаток — нормальный, чуть выше среднего.
Предлагаем банку кандидатуру брата — на замещение Стороны созаемщика, по ипотечному договору. Банк проверяет его анкетные данные, доходы, кредитную историю, все это заняло 3 дня. В итоге, кандидатура брата - залогодержателя (банк) устроила полностью.
В один из дней, собираемся все вместе в офисе банка, для оформления документов. Оформляются:
* Доп. Соглашение к ипотечному договору, о замене Стороны созаемщика (с Клиента — на его брата),
* Соглашение между бывшей супругой («титульщиком») о передаче бывшему супругу (Клиенту) — денежных средств, в качестве отступного,
* Предварительный договор между «титульщиком» (бывшей женой Клиента) и первоначальным созаемщиком (Клиентом) о дарении им его 1/2 доли в праве, в будущем, со следующим отлагательным условием — после полного погашения ипотеки.
После чего, документы были отправлены на регистрацию в Росреестр.
Ну и, в общем — то — все «в плюсе»:
* Банк сохранил созаемщика, на солидарной ответственности и предмет залога не выбыл из полномочий кредитора
* Клиент получил деньги за свою долю в праве,
* Бывшая супруга, фактически, стала единоличным полноправным собственником квартиры. При этом, она понимает, что вторую доля она получит только после полного погашения ипотеки.
* Брат, в принципе, больших рисков не понес: ипотечный кредит обеспечен всей квартирой, а на момент всех этих переоформлений, он (кредит) уже был погашег примерно на 70%.
Вообщем проще будет идти сначала к нотариусу, что бы все было заверено? Так как есть все основания полагать, что задумала она очень хитрый план! Через суд это все растянется, дальше через приставов очень долгое время все это возвращать…
Добрый день! Правильным будет получить все таки согласие банка и у нотариуса оформить Соглашение о разделе имущества с компенсацией, в котором вы укажете, что квартира будет принадлежать вашей бывшей супруге и обязанность по оплате кредита будет только ее обязанностью, и вам она выплачивает компенсацию в такой-то сумме на такой-то счет в срок до такого-то числа, иил даже в день подписания Соглашения у нотариуса.
После подписания Соглашения нотариус может самостоятельно передать его в Росреестр для регистрации перехода права собственности от вас на супругу.
В соответствии со ст. 38 «Семейного кодекса Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов,В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Банки дают такие согласия достаточно часто, так что возможно у вас и не возникнет проблем.
В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
В этой норме права говорится о разделе совместного имущества, через суд. В полной редакции, абзац 2 части 3 статьи 38 Семейного Кодекса РФ звучит так:
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Насколько я понял из вопроса, Клиент хочет разрешить эту проблему, именно во внесудебном порядке. Да и зачем судиться, если спора у супругов нет, по этому вопросу.
Вы можете составить у нотариуса брачный договор, согласно которому ваша доля переходит к жене, а она обязуется полностью погасить ипотеку банку и вам — стоимость вашей доли.