Как оформить сделку купли-продажи для перепланировки и перераспределения долей двух соседних квартир?

Здравствуйте, Ольга!

Сразу оговорю относительно налога с продажи. В соответствии с ч. 2 ст. 217.1 НК РФ, доход будет освобожден от НДФЛ, если по объекту будет выдержан минимальный предельный срок владения. Для подаренных квартир это 3 года, для купленных — 5 лет. Так что от срока Вы будете зависеть в любом случае, вопрос лишь — сколько этот срок будет длиться.

Для новообразованный квартир срок владения будет отсчитываться от момента регистрации права на них: это будут новые объекты с новыми кадастровыми номерами.

Если будут сделки дарения, в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы от дарения между близкими родственниками НДФЛ не облагаются:

 супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)

Невестка сюда не входит. Поэтому если она будет дарить Вам свою долю, а потом Вы ей — обратно, придется 2 раза платить НДФЛ с натурального дохода.

Добрый день! Про налоги и сроки владения квартирами вам ответила моя коллега выше. Я могу предложить вам другой вариант, оформить все на имя сына, например.

одна принадлежит моему сыну+его жене, другая моей маме.

1. Если квартира приобретена вашим сыном и его супругой в браке, то они могут оформить брачный договор, по которому квартира будет личной собственностью только вашего сына.

2. Ваша мама (бабушка вашего сына) дарит ему свою квартиру (налога не будет если кв в собственности более 3х или 5 лет в зависимости от основания приобретения)

ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности у налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения имуществом — пяти лет.

При этом минимальный срок может составлять три года, если право собственности на недвижимое имущество получено:

физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации…

www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/13035824/

Таким образом ваш сын становится единоличным собственником. Далее, он может сделать доверенность на ваше имя и вы будете заниматься перепланировкой и пр.

Минусы: брачный договор оформляется исключительно у нотариуса и его стоимость около 15тыс в зависимости от региона.

Далее, после того как вы все оформите ваш сын с супругой могут оформить дополнительное соглашение к брачному договору и снова ввести объект в общую совместную или долевую собственность.

Вторую же квартиру он сможет подарить или продать без налога своей бабушке (вашей маме) только через 5 лет.