О сроке управления домом управляющей компанией от застройщика

В соответствии с частью 5 статьи 162 Жилищного Кодекса России, Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Часть 8 той же статьи подразумевает возможность изменения договора порядка УМКД, в частности, по основаниям 450 ГК РФ, то есть в связи с систематическим существенным неисполнением договора.

Ирина, здравствуйте.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

здравствуйте,

«С принятием ряда законов застройщики не могут монопольно управлять объектами после ввода построенного жилья в эксплуатацию. Прежде они вправе были создавать собственную УК и передавать ей в управление построенный многоквартирный дом. При этом отказаться от услуг этой организации можно было только путем проведения общего собрания собственников многоквартирного дома и положительного голосования по данному вопросу большинством участников собрания. 

Теперь установлен определенный срок, исчисляемый от даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, для проведения органом местного самоуправления открытого конкурса на выбор управляющей компании. После проведения конкурса в случае, если управляющая компания застройщика проиграет в нем или не примет в нем участия, она должна передать объект в управление победителю этого конкурса (п.п.13,14 ст.161 ЖК)»

Договор управления многоквартирным домом заключается:

•  на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет  — с УК,  выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме
  
• на срок не менее чем 1 год, но не более чем 3 года — с УК, выбранной посредством проведения органом местного самоуправления  открытого конкурса по отбору управляющей организации,
  

• на срок не более,чем 3 месяца — с  застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами или  организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом на период проведения конкурса по отбору управляющей организации и заключения договора с УК, победившей в конкурсе. (п.5 ст.162 ЖК РФ).
  

Попробуйте  обратиться с жалобами в  Администрацию города/поселения (администрация дает разрешение на ввод в эксплуатацию полностью готового для проживания дома), Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор.
с уважением,

Елена

Здравствуйте Ирина!

Если  вас имеются претензию по качеству построенного дома к фирме застройщика, то данные отношения регулируются законом «О защите прав потребителей», и застройщик перед вами несёт ответственность в виде гарантийного срока, для домов он составляет минимум 5 лет.

Поэтому если вы считаете что в вашей квартире имеются дефекты, то вы можете привлечь экспертную организацию, если она прейдёт к выводу, что в вашей квартире имеются существенные недостатки по вине застройщика, вы имеете право взыскать деньги с данной компании, как правило через суд.

Многие компании застройщики еще на стадии продажи квартир включают пункт о том что вы согласны с тем что управляющей компанией будет фирма застройщика или его дочерняя организация. Так как в новостройках это выгодный бизнес.

При этом вы можете собраться с остальными жильцами, и  при наличии большинства голосов поменять управляющую компанию либо создать ТСЖ.

Так же вы можете обратиться с жалобой на качество выполняемых услуг в Жилищную инспекцию Приемная Инспекции: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 34/1, каб. 402, тел. (3452) 69-03-72 и прокуратуру г. Тюмень, ул. Ялуторовская, д. 42а.

Удачи Вам!

добрый день.

согласно п 13 ст 161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию орган местного самоуправления  размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору УК в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней проводит открытый конкурс. В течение 10 дн со дня проведения конкурса орган местного самоуправления уведомляет лиц, принявших жилые помещения от застройщика, о результатах конкурса и об обязанности заключить договор управления с УК, отобранной по результатам конкурса.

До заключения договора управления  с УК, отобранной по результатам конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком  или УК, с которой застройщиком заключен договор.

С учетом того, что ваш жилой дом был сдан в декабре 2011 г, соответствено в течение 2 мес орган местного самоуправления должен был провести конкурс и определить УК, с которой должен быть заключен  договор управления.

вы вправе обратиться в госжилинспекцию с заявлением о нарушении ваших прав, поскольку управление домом должно осуществлять не  застройщик, а  УК по результатам конкурса.

что касается претензий: относительно холодной стены и неутеленной  вентиляционой шахты, то эти претензии Вы вправе предъявить застройщику в течение 5 лет.  для этого необходимо пригласить экспертов, которые определят причсинную связь между недостатками строительства и  низкой температурой у вас дома.

Если вы не подписывали договор, то вы ничего и никому не обязаны. Наоборот, тут обязаны вам. 

И в любом случае, стоит поиметь текст договора и просмотреть его с юристом.

И ваш любой повод для недовольства — мотив обращения в суд, причем с иском о возмещении всякого вреда, в том числе, и морального.

Нет договора — нет ваших обязательств. А вот обязательство УК содержать дом в порядке — по умолчанию есть. 

Здравствуйте Ирина!

Управляющую компанию можно переизбрать. Для этого нужно инициировать проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

— истечения срока действующего договора с управляющей компанией;

— расторжение действующего договора:

1. по соглашению между собственниками и компанией;

2. по решению суда;

3. по основаниям, которые указаны в действующем договоре;

4. по основаниям в соответствии с ГК РФ;

5. по основаниям, предусмотренным иными законами.

В соответствии со ст. 450 Гражданского Кодекса РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Также возможна смена УК при изменении способа управления домом, например на управление товариществом собственников жилья.

Исходя из п. 2 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ:

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

По поводу претензий к застройщику. Вы их можете предъявить. Такие права предоставлены ст. 7 Закона «Об участии в долевом строительстве»:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Здравствуйте Ирина!

 В соответствии со ст.7  Федерального закона от
30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

Застройщик обязан передать участнику
долевого строительства объект долевого строительства, качество которого
соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной
документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным
требованиям.

2. В случае, если объект долевого
строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий
договора и (или) указанных в части 1
настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества
такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для
предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если
иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от
застройщика:

(в
ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное
оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства
объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять
менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания
первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить
застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого
строительства
при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки
(дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного
срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого
объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических
регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных
требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его
ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными
им третьими лицами.

То есть, если объект имеет недостатки и технологическое оборудование ( лифты… являются неисправными, то Вы вправе  в течении 5 и 3-х лет после приема
объекта  строит.предъявить застройщику одно из требований: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

То есть, сейчас Вам следует направит личную или
коллективную претензию застройщику.

В соответствии со ст. 19 и ст.21  Федерального
закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется
застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения,
касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов
внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня
изменения соответствующих сведений. 

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим
Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого
строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании
сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае
признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные
средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить
проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

По требованию участника долевого строительства
застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение экспертизы проектной документации, если
проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все
внесенные
в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный
участок.

То есть,  Вы вправе требовать от ЗАстройщика
ознакомления с проектной документацией и всех внесенных в нее изменений.

В силу п.3, п. 10 ст.161 ЖК РФ

Способ управления
многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании
его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является
обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, решение об управлении домом УК принимается на соответствующем собрании собственников. 

В
соответствии с п.14 ст. 161  ЖК РФ

до
заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшего от
застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после
выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в
данном доме по передаточному акту, и управляющей организацией, отобранной по
результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с .13 ст.161
ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии
его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению
многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей
статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией,
с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не
позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии состандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

То есть, до заключения договора управления многоквартирным домом между  Собств. Вашего дома и УК, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком или УК с которой у него заключен договор п

При этом Вы имеете право потребовать у УК все документы, подтверждающие ее полномочия в период оказания услуг собственникам Вашего дома, а также 

информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения и т.д.

Таким образом, сейчас Вам следует направить личную или коллективную претензию застройщику, а также письм. требование предоставить проектную документацию для ознакомления, а также письм. претензию и заявл. в УК.

В случае отказа удовлетворить Ваши требования Вы имеете все шансы решить вопроса в свою пользу в суде.

Смогу оказать услугу по составлению претензии, письма, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

С уважением Ф. Тамара