Схему пришлю 13/35 было высчитано именно так" Хотелось бы получить ответ на вопрос - что может быть причиной невозможности разделения дома на 2 части, и какие риски несет предлагаемая схема с доп

Здравствуйте!

По участку: при разделе в натуре в Росреестре руководствуются принципом неразрывной связи земельного участка и строения

Такой принцип единства судьбы  и расположенной на нем недвижимости действительно  существует (пп.5) ч1 ст.1 ЗК РФ).Он означает то, что все прочно связанные с земельными участками объекты по общему правилу  следуют судьбе земельных участков.

Схему пришлю 13/35 было высчитано именно так»

Пусть пришлют схему, посмотрите.

какие риски несет предлагаемая схема с доп. соглашением.

надо смотреть схему и дополнительное соглашение. Кроме того, обратите внимание на вид разрешенного использования участка. 

вопрос — что может быть причиной невозможности разделения дома на 2 части

В законе есть понятие «неделимые вещи».

Согласно ст133 ГК РФ

1. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

На практике и  в  случае судебных разбирательств возможность реального раздела объекта недвижимости на части определяется после проведения экспертизы.

Не так давно в законодательство внесены изменения, согласно которым  дома блокированной застройки — дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы — признаются как отдельный тип жилых помещений.

Смотрите Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_405464/67d473120e2e3f8c8a2be9505d11aa6ddbe0a5ff/

Здравствуйте, Дмитрий!

Окончательный вывод о возможности или невозможности разделения жилого здания в натуре может сделать только эксперт-строитель. Но в общем и целом, если в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ прямо сказано, что объекты индивидуального жилищного строительства не предназначены для раздела, то в п. 40 про дома блокированной застройки (а у Вас, как я понимаю, именно он) такого не сказано.

дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Вот с назначением земли могут возникнуть проблемы, когда будете регистрировать раздел. Лучше получит ВРИ

2.3 Блокированная жилая застройка 

посмотрите, не указан ли он в условно разрешенных ВРИ.

Здравствуйте, согласно ст. 252 ГК РФ

имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Вы вправе назначить строительную экспертизу, по её результатам осуществить раздел по вышеуказанным правилам ГК РФ. Основная причина отказа в выделе в Вашем случае  -  отсутствует техническая возможность выдела. Нужно, чтобы сложилась такая ситуация, когда возможно наличие отдельного входа (он есть), отдельных кухни, санузла, приборов учета. Просто заключаете соглашение, каких-то рисков нет, если Вас всё устраивает  – способ установленный законом. Либо в судебном порядке.  

Также по результатам уже землеустроительной экспертизы возможно выделение доли по земельному участку Отказ в регистрации соглашения или вынесении судебного решения по выделу возможен, если выделение доли повлечет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности и выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению. А согласно ст. 11.9 ЗК РФ

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Размеры  уже устанавливаются органами местного самоуправления.