Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Право застройщика МКД на землю с обременением
Добрый день!
У застройщика многоквартирного дома имеется Свидетельство о государственной регистрации права на собственность, где зарегистрировано наличие обременения в виде ипотеки. Продажу квартир застройщик выполняет по ДДУ. Подскажите,
1. наличие обременения в данном случае является риском для потенциальных покупателей, и чем это может быть чревато?
2. в проектной декларации - вид разрешенного использования земельного участка, как и в свидетельстве о государственной регистрации права на собственность - объект права, указано - для общественно-деловых целей и строительства, такая формулировка является достаточной для строительства жилого дома?
Спасибо.
Застройщик взял кредит под залог указанного земельного участка у кредитной организации? Ну так это нормально, в принципе. Для потенциальных покупателей риска нет, так как, я так думаю, что ипотека и бедет гаситься за счет продажи квартир, не так ли? По погашению кредита обременение снимется. А если дом будет построен и право собственности на квартиры уже будет зарегистрировано за покупателями, то тоже особого риска для них нет. Риск для застройщика, что если не будет гасить, то прибыль с продаж поимеет кредитная организация...
А вот формулировка подкачала. Для строительства жилого дома — это один статус строения, а общественно-деловые — это же нежилые помещения. Разница очевидная.
Наталья, здравствуйте!
В силу ст.18 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при наличии обременения необходимо обязательно каждый раз получать согласие залогодержателя на сделку. Более того, поскольку целевое назначение земли не для многоэтажного строительства, я бы Вам советовал отказаться от данной сделки.
1. Означает ли это, что если застройщик по каким-либо причинам не
будет гасить ипотеку, то и свидетельство о собственности после
завершения строительства покупатели квартир могут не получить?
Да, передать объект не смогут Вас если ипотека не погашена.
2. Т.е. строительство жилого многоквартирного дома при наличии такой
формулировки «для общественно-деловых целей и строительства» является
на данный момент не правомерным?
да т.к. разные требования как к территории, так и к объекту.
Здравствуйте Наталья!
В соответствии с п. 3 ст.11.2, ст.83 и ст. 85 ЗК РФ
Целевым назначением и разрешенным использованием
образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное
использование земельных участков, из которых при разделе, объединении,
перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением
случаев, установленных федеральными законами.Землями населенных пунктов признаются земли,
используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки,
отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным
зонам:1) жилым;
2) общественно-деловым;
….
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям
принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6.Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
То есть, если согласно кадастровому паспорту
Ваш зем.уч. относится к зем. населенного пункта с установленным разрешенным использованием для общественно-деловых целей и строительства, то застр. вправе его осваивать согласно вышеуказанным видам застройки.
Однако для застройки жилыми зданиями, застр. следует получить доп. разр. — условный вид испол.
Строительство различных объектов крайне редко ведется за счет собственных средств застройщика. Среди всех способов финансирования строительства, пожалуй, наиболее распространено привлечение банковских кредитов. Финансирование такого рода в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением банком крупных денежных сумм, поэтому банки во всех без исключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновеликого обеспечения.Согласно ст. 64 Закона об ипотеке
То есть, если зем. уч. находится в залоге у банка, то залог распространяется на объект строительства.1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 закона.
ВАС РФ в Информационном письме № 90 разъяснил, что в случае если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Для защиты прав дольщиков с момента государственной регистрации договора долевого строительства, заключаемого между застройщиком и дольщиком, считаются находящимися в залоге у дольщика не только права на земельный участок, на котором происходит строительство (право собственности или право аренды), но и права на недостроенный жилой дом (в случае регистрации застройщиком прав собственности на соответствующий объект). Более того, с момента государственной регистрации прав застройщика на введенное в эксплуатацию жилое здание и до момента подписания передаточного акта по договору о долевом строительстве такие права также по закону находятся в залоге у дольщиков.
Таким образом наличие обременения в данном случае является риском для потенциальных покупателей — изъятие зем. уч. и дома банком.
Смогу оказать услугу проконсультировать по всем возможным рискам и успешному решению вопроса в чате.
C уважением Ф. Тамара
Кстати, да. Серьезные ограничения налагаемые самим фактом ипотеки на любые сделки могут здорово осложнить дело лично для застройщика. Но вопрос был о покупателях.
Технически, конечно, можно, с множеством формальностей, изменить целевое назначение и т.д., но все проблемы ложатся и риски именно на застройщика.
1. Означает ли это, что если застройщик по каким-либо причинам не будет гасить ипотеку, то и свидетельство о собственности после завершения строительства покупатели квартир могут не получить?
2. Т.е. строительство жилого многоквартирного дома при наличии такой формулировки "для общественно-деловых целей и строительства" является на данный момент не правомерным?