Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

52 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
52 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Покупка квартиры

Здравствуйте! Помогите нам с мужем разобраться в возникшей ситуации и куда нам возможно обратится с целью оформления сделки купли продажи квартиры или в худшем для нас случае возмещение всех моральных и материальных ущерб. Мы решили купить квартиру. Выбрали нам понравившийся вариант и договорились о сделке с продавцами. 19.01.2014г. заключили с ними предварительный договор и договор о задатке. В присутствии риэлтора было все подписано собственноручно и передан задаток в размере 100 тысяч рублей. В договоре была указана стоимость объекта в 3 100 000 рублей. Также оговорена дата заключения договора не позднее 20.03.2013. В конце февраля 2014 года продавцы при очередной встрече говорят нам о своем условии записать в договор купли продажи сумму намного меньшую от фактической (1 млн руб.), так как данная недвижимость в их собственности находится менее 3 лет. Дабы не платить налог от продажи имущества они выставили нам это условие. Так как мы должны им все же заплатить сумму в 3,1 млн руб. мы отказали. После чего продавцы заявили о том, что поскольку мы не идем на их условия, они не будут с нами заключать сделку. После выяснилось, что они уже нашли покупателя, который согласен на их условие. Скажу, что через риэлтора, я узнала о факте подачи подложных документов в отдел опеки ( у них 2 несовершеннолетних) детей. Они подали договор купли-продажи, расписавшись за меня без моего ведома и указав меньшую сумму нежели указанную в настоящем предварительном договоре. Можем ли мы , зная, что продавцы намерены совершить сделку не с нами, приостановить эту сделку и настаивать на права по этой сделке. Как можно их привлечь к ответственности и куда обращаться для защиты своих прав. Скажу, что я обговаривала с ними об их ответственности в отношении полученного задатка. Вернуть задаток в двойном размере они не намерены. На сегодняшний день они ничего нам не вернули. Мы от сделки не отказываемся и хотим ее довести до регистрации в юстиции.

04 Марта 2014, 12:02, вопрос №386323 Татьяна, г. Комсомольск-на-Амуре
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (25)

  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Вас изначально хотели обмануть. С вас бы получили полную сумму, причем там еще и подложные документы от опеки, а потом сделка была бы признана судом недействительной. В итоге вам бы вернули смешную сумму по договору, а квартира вернулась бы им. Тут вариант 100% просчитан был. И опека еще и в «интересах детей» была бы, участвую третьим лицом в деле по иску о недействительности сделки. Это правильно, что вы отказались от сделки по заниженной цене.

    Теперь по делу:

    Если есть договор о задатке, то если сделка срывается по вине продавца, то он должен вам двойную сумму задатка, в соответствии с действующими нормами Гражданского Кодекса РФ.

    Если вам реально нужна именно эта квартира, то:

    1. Иск в суд о взыскании двойной суммы задатка.

    2. Арест на эту квартиру в качестве меры о обеспечению иска.

    Дальше два варианта:

    1. Вы выигрываете суд, и пока не получите деньги, с квартирой ничего сделать нельзя.

    2. Продавцы соглашаются на ваши условия завершения сделки.

    Делать надо реально срочно.

    04 Марта 2014, 12:11
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ. Скажите, имеем ли мы право обратится в юстицию как третье лицо на приостановление регистрации сделки купли-продажи по данной квартире, указав допустим, что в их документах есть недостовеные сведения в виде суммы сделки?

    04 Марта 2014, 12:18
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов
    04 Марта 2014, 12:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Татьяна!

    Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
    В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    Т.о., Вы вправе подать в суд иск к продавцу с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи и возмещения убытков.

    04 Марта 2014, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысовский Виталий

    Здравствуйте, Татьяна!

    В Вашем случае в качестве выхода видится обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Гражданский кодекс предусматривает данное право в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора.

    04 Марта 2014, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысовский Виталий

    И еще небольшой комментарий. Регистрацию права собственности осуществляет не юстиция, а специальный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

    04 Марта 2014, 12:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Спасибо за ответ. Скажите, имеем ли мы право обратится в юстицию как третье лицо на приостановление регистрации сделки купли-продажи по данной квартире, указав допустим, что в их документах есть недостовеные сведения в виде суммы сделки?

    Обратиться можно, но вы не участник ИНОЙ сделки. Так что обращение лишено смысла, в принципе. Но если  так, то вот совет:

    1. Исковое заявление в суд СРОЧНО, с ходатайством об аресте квартиры.

    2. Копию этого иска приложить к вашему обращению. С отметочкой суда о получении :-)

    3. Трясти суд, чтобы вынесли постановление об аресте СРОЧНО. Оно выносится без извещения ответчика и быстро. Конечно, суды у нас не торопливы, но если трясти — шевелятся.

    3. Это постановление туда-же. Оно и есть железный запрет на ЛЮБЫЕ дейтвия о оформлению сделок с квартирой.

    04 Марта 2014, 12:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А как оформляется ходатайство об аресте квартиры?

    04 Марта 2014, 13:20
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    Татьяна, в исковом заявлении о понуждении заключить договор напишите ходатайство об обеспечении иска, попросив приостановить регистрацию перехода права собственности к другому покупателю.

    Сам договор купли-продажи нынче не регистрируется, только переход права.

    04 Марта 2014, 12:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Здравствуйте!  Вам сейчас необходимо направить предложение продавцу о заключении договора купли-продажи продажи. 

    В случае отказа от заключения договора купли-продажи необходимо обращаться в суд с иском о понуждениии к заключению договора,  т. к.  сторона сделки уклоняется от его заключения. 

    Либо требовать расторжения предварительного договора и выплате задатка в двойном размере. 

    Решать Вам либо отказываться от покупки квартиры,  либо понуждать к сделке. 

    Но,  первое это направьте письменное предложение к заключению основного договора. 

    04 Марта 2014, 12:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальникова Галина

    Здравствуйте, Татьяна!

    Обратите внимание все изменения в предварительный договор со стороны продавца пока оглашаются в устной форме, возможно вас провоцируют на ошибку в поступках, которая будет Вам стоить сумме задатка!

    У Вас сейчас заключен предварительный договор по условиям которого срок заключения основного договора не позднее 20.03.2014 г. До этого срока не предпринимайте ни  каких мер по отказу от сделки, а то Вы будите считаться стороной отказавшейся от заключения основного договора и как следствие не возврат задатка.

    04 Марта 2014, 12:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Но если я сейчас не буду ничего предпринимать, за это время продавцы могу продать эту квартиру людям, с которыми они договорились после подписания нашего предварительного договора. В этом случае я потеряю квартиру.

    04 Марта 2014, 12:34
  • Юрист - Григорьев Руслан

    С Вами пока предварительный договор не расторгнут, поэтому срочно направьте уведомление о заключении основного договора к примеру 5 марта и заявление в Росреестр приобщив копию предварительно договора и уведомления о предложении заключить основной договор.  Может Росреестр примет к сведению данный факт. 

    А так после получения отказа сразу в суд и ходатайство об обеспечении иска. 

    04 Марта 2014, 12:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я думаю они не согласятся письменно давать отказ о расторжении договора. Что тогда будет доказательством их отказа от сделки?

    04 Марта 2014, 12:37
  • Юрист - Никишина Нина Федоровна
    Никишина Нина Федоровна, г. Орел
    Общаться в чате

    Уважаемая Татьяна, меня заинтересовали некоторые неточности в Вашем рассказе. В общем я ситуацию понимаю так. Вы заключили предварительный договор, отдали задаток, потом продавцы стали тянуть, дальше выяснилось, что документы из опеки поддельные и что они нашли нового покупателя и не хотят продавать Вам квартиру, продают ему. Возникают следующие вопросы: 1) Вы говорите, что они расписались за Вас в договоре. Что это за договор, если предварительный Вы подписали сами, а других, насколько я понимаю из вопроса, Вы не заключали? И где он используется? И 2) Регистрацию чьей сделки купли-продажи Вы собираетесь приостанавливать в Росреестре (именно его Вы имели в виду под словом юстиция)? Если Вы имеете в виду сделку между продавцами и НОВЫМИ покупателями, то приостановить такую регистрацию и наложить арест на квартиру могут ТОЛЬКО приставы по решению суда, сам по себе Росреестр, если он счел документы на регистрацию законными, ничего приостаналивать не будет.

    04 Марта 2014, 12:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Отвечаю вам на заданные вопросы: 1) Мы подписали предварительный договор купли-продажи на 3,1 млн.руб, но поскольку им необходимо разрешение в отделе опеки (у них долевая собственность в т.ч. на детей , их 2, то есть по 1/4 на каждого члена семьи), то они указали сумму намного меньшую, чтобы на расчетный счет детей положить меньшие доли. В этом "левом" документе они расписались сами. Используется он как раз при подаче на регистрацию права собственности 2) Приостановить я хочу сделку по данной квартире без нашего ючастия, т.е. с НОВЫМИ покупателями

    04 Марта 2014, 12:44
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Но если я сейчас не буду ничего предпринимать, за это время продавцы могу продать эту квартиру людям, с которыми они договорились после подписания нашего предварительного договора. В этом случае я потеряю квартиру.

    Я, по моему, не только расписал ЧТО и КАК надо сделать срочно, но и дал ссылки на образец подобного иска и решения по подобному делу.

    Срочно в суд. Время на написание такого иска — ну час с мелочью. Ну три часа. Приложить копии документов, и главное, договора задатка. Оплатить государственную пошлину и бегом в суд.

    Сдаете копию иска для суда, копию для ответчика, и еще копию, а лучше две, для себя. Где ставите в суде штампик с входящим номером… Вот его и несете с вашим заявлением к  регистратору.

    04 Марта 2014, 12:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Юрий, я все посмотрела, все примеры. Сейчас я принимаю во внимание все ваши мнения. Мне нужно действовать без ошибок , чтобы наша сделка была все же заключена. Мы не отказываемся от этой сделки. Скажите, можем ли мы как то объединить и предложить вариант понуждения к совершению сделки и в противном случае возмещения ущерба? Еще вопрос по поводу расчета процентов по использованию чужими денежными средствами, какие проценты нужно применять?

    04 Марта 2014, 12:50
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Вот поэтому Вам сейчас и нужно направить предложение о заключении основного договора для фиксации того,  что в его заключении Вы заинтересованы. Лучше курьером с описью вложений под роспись, либо ценным письмом с описью вложений. 

    04 Марта 2014, 12:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Я думаю они не согласятся письменно давать отказ о расторжении договора. Что тогда будет доказательством их отказа от сделки?

    Я уверен, что они не согласятся. Но с вашим предварительным договором и договором задатка есть возможность оспорить по мотиву недействительности ЛЮБУЮ иную сделку с этой квартирой. Даже если завтра будет зарегистрирована иная сделка, ваш иск о взыскании задатка в двойной сумме никак не повредит вашему же иску о признании данной сделки недействительной :-)

    У вас есть выбор вариантов, кроме одного. Не сидеть и не ждать пока вас «кинут» на задаток. 

    04 Марта 2014, 12:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Поэтому я тут, чтобы Действовать!!! Но я не хочу терять эту квартиру и ищу способы заставить Продавцов соблюсти обязательства по нашему договору.

    04 Марта 2014, 12:59
  • Юрист - Сальникова Галина

    Согласна с Русланом по поводу: срочно направьте уведомление о заключении основного договора к примеру 5 марта и заявление в Росреестр ", но сразу хочу обратить внимание., что обеспечительные меры в виде ареста на квартиру суд примет, если будут доказательства обоснованности ваших требований о применении таких мер, а такими доказательствами могут быть конкретные действия продавцов на отчуждение квартиры, например, поступит в Росреестр заявление о регистрации договора купли-продажи(но не с Вами), ну вообщем письменные доказательства, т.к. вопрос о применении обеспечительных мер рассматривается судьей единолично без участия сторон..

    04 Марта 2014, 12:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    Т.о., если продавец нарушает установленный срок, не заключает с Вами основной договор и есть сведения о намерении заключить договор с др. покупателем, Вы вправе обратиться в суд. 

    Писать письма продавцу о заключении договора излишне — уже все написано в предварительном договоре, этого достаточно. Досудебный порядок обязателен при изменении и расторжении договора (ч. 2 ст. 452 ГК РФ), но не при заключении.

    04 Марта 2014, 12:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Доказательством отказа от сделки будет их уклонение от нее в назначенный день заключить основной договор и зарегистрировать переход права на квартиру. 

    04 Марта 2014, 12:44
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Никишина Нина Федоровна
    Никишина Нина Федоровна, г. Орел
    Общаться в чате

    Отвечаю вам на заданные вопросы: 1) Мы подписали предварительный договор купли-продажи на 3,1 млн.руб, но поскольку им необходимо разрешение в отделе опеки (у них долевая собственность в т.ч. на детей, их 2, то есть по 1/4 на каждого члена семьи), то они указали сумму намного меньшую, чтобы на расчетный счет детей положить меньшие доли. В этом «левом» документе они расписались сами. Используется он как раз при подаче на регистрацию права собственности 2) Приостановить я хочу сделку по данной квартире без нашего участия, т.е. с НОВЫМИ покупателями

    ______________________________________________________________________

    В общем-то Вам действительно нужно подавать в суд. Параллельно, я считаю, можно было бы подать заявление в полицию о мошенничестве, но в таком случае квартира станет объектом преступления, и ее могут заморозить на весь срок расследования, которое неизвестно сколько продлится.

    Считаю, что задаток Вы сможете вернуть только в том случае, если сможете доказать его передачу. Подтвердит ли это риэлтор?  Есть ли у Вас расписка? Чем Вы вообще можете подтвердить факт передачи денег? Или такое условие включено в договор? Это важно.

    04 Марта 2014, 12:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    На счет расписки я писала. Она есть и в ней прописаны условия, при которых Продавцы, в случае расторжения договора выплачивают Покупателям двойную сумму задатка

    04 Марта 2014, 12:55
  • Юрист - Григорьев Руслан

    В Вашем предварительном договоре указаны срок не позднее 20 марта,  но Вы решили раньше. Если все документы у продавца готовы,  то ничего этому не препятствует. 

    Предупредите в уведомлении,  что в случае невыполнения условий договора о заключении с Вами основного договора, либо отчуждении квартиры иным лицам Вы обратитесь в суд с иском о понуждении к заключению сделки,  либо признании договора купли-продажи квартиры иным лицам недействительным. 

    04 Марта 2014, 12:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    В отличии от коллег, я очень скептически отношусь к возможности заставить продавца продать вам квартиру в судебном порядке.

    Если продавцом заключен договор с третьим лицом и данный договор соответствует закону, то оснований для отказа в регистрации перехода права собственности нет. Более того, статус покупателя по данному договору более юридически значим, особенно если имущество передано по акту (у вас всего лишь обязательство заключить в будущем договор купли продажи).

    Положения о недействительности сделки в данном случае не применимы, речь идет о неисполнении договорных обязательств, и соответственно, об ответственности продавца за нарушение предварительного договора.

    Кроме того, 20 марта еще не наступило, и ваш иск просто не имеет оснований.

    В вашем случае, имеет место быть нарушение договорного обязательства продавцом, вы сможете, во-первых, вернуть задаток в двойном размере, во-вторых, потребовать возмещения убытков (например, расходов на поиск другой квартиры). Но все это, после 20 марта.

    04 Марта 2014, 13:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

     я все посмотрела, все примеры. Сейчас я принимаю во внимание все ваши мнения. Мне нужно действовать без ошибок, чтобы наша сделка была все же заключена. Мы не отказываемся от этой сделки. Скажите, можем ли мы как то объединить и предложить вариант понуждения к совершению сделки и в противном случае возмещения ущерба? Еще вопрос по поводу расчета процентов по использованию чужими денежными средствами, какие проценты нужно применять?

    В принципе, можно. Просто БЫСТРЕЕ поступить так, как говорю, то есть, заблокировать путем ареста отчуждение квартиры. А потом уже договариваться о чем угодно. Дело в том, что основания к принятию и удовлетврению иска по задатку и предварительном аресте квартиры 100%. И суд на это пойдет БЫСТРО. А вот слишком сложный иск — могут сразу и не арестовать квартирку. Проще для понимания на первых порах. Судьи тоже люди, и не все способны к пониманию ситуаций. По этому формулировки должны быть просты и однозначны для понимания.

    04 Марта 2014, 13:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нам и на самом деле нужно торопиться и уже буквально завтра-послезавтра подавать исковое, так как они после продажи квартиры переезжают в другой город, в котором они уже оставили задаток на покупку дома.

    04 Марта 2014, 13:27
  • Юрист - Григорьев Руслан

      Остаюсь при своем мнении. Условие предварительного договора о заключении основного договора до 20 марта не препятствуют заключить основной договор к примеру 11 или 12 марта. 

    Вот если поступит отказ,  либо сторона уклонится от заключения,  то это и будет основанием для обращения в суд. 

    Пока таких оснований нет,  т. к. все в пределах срока и договор сторонами не расторгнут. 

    Сейчас иск в суд думаю подавать преждевременно,  т. к.  не возник спор. 

    04 Марта 2014, 13:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Нам и на самом деле нужно торопиться и уже буквально завтра-послезавтра подавать исковое, так как они после продажи квартиры переезжают в другой город, в котором они уже оставили задаток на покупку дома.

    О чем я выше и говорил. Так что это надо сделать просто срочно. В принципе, составить можно и тут.

    04 Марта 2014, 13:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    ///Скажите, можем ли мы как то объединить и предложить вариант понуждения к совершению сделки и в противном случае возмещения ущерба?///

    Не «в противном случае», а понудить заключить договор И потребовать возмещения убытков, если таковые есть на данный момент. Как я писал выше, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    04 Марта 2014, 13:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    Вот если поступит отказ,  либо сторона уклонится от заключения,  то это и будет основанием для обращения в суд. 


    До 20 марта продавец имеет право не заключать основной договор. Здесь нарушение не в том, что еще не заключен основной договор, а в том, что сейчас заключается договор с другим покупателем — это и есть основание для обращения в суд уже сейчас.

    04 Марта 2014, 14:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats