Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос: Важно или неважно, когда было зарегистрировано такое дополнительное соглашение, - до перехода или после перехода ко мне права собственности?
Добрый день!
Купил помещение с долгосрочным договором аренды.
Старый собственник помещения заключил с арендатором дополнительное соглашение о снижении размера аренды нак срок 6 месяцев.
До покупки мною помещения это соглашение не прошло регистрацию в Росреестре.
Я стал собственником помещения в период, относящийся к этим 6 месяцам, арендатор платил мне арендную плату в уменьшенном размере, руководствуясь этим соглашением.
Соглашение было зарегистрировано в Росреестре почти через год после перехода ко мне права собственности.
Читаю судебную практику:
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора и дополнительных соглашений к нему осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку сторонами не представлено доказательств регистрации в установленном законом порядке соглашения, постольку оно не может быть расценено как дополнительное соглашение к договору аренды, ввиду несоблюдения формы, чего требуют положения п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Вопрос: Важно или неважно, когда было зарегистрировано такое дополнительное соглашение, - до перехода или после перехода ко мне права собственности?
Примечание: От этого зависит, могу ли я взыскать с арендатора плату в размере, установленном договором (в полном размере), а не доп. соглашением (в уменьшенном размере).
С уважением, Вадим
Здравствуйте Вадим, содержание перечисленных Вами норм, а именно статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 и пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи позволяет определенно утверждать, что к покупателю недвижимости (новому собственнику) переходят обязанности, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды (заключенного предыдущим собственником) в том виде, в каком они были предусмотрены условиями такого договора. Незаключенное соглашение не породило ни каких правовых последствий, и, поскольку с переход права собственности произошла перемена лиц в обязательстве на стороне арендодателя, все изменения условий договора по соглашению сторон возможны возможны только с участием нового собственника, выступающего в отношениях в качестве арендодателя.
Таким образом арендная плата должна выплачиваться в размере, установленном условиями заключенного сторонами договора.
Пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 г. Москва «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» «Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, ноне зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания),не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
То же самое с польным правом можно отнести к изменению условий.