Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

48 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
48 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Законность проведения собрания собственников по использованию обще домового имущества

Добрый день! Я живу на девятом этаже в девятиэтажном доме, состоящем из трех подъездов. В доме есть лифт, за лифтом на каждом межэтажной площадке - ниша (вроде как для мусоропровода, но его никогда не было). Раньше эти ниши были заняты жильцами под собственные нужды (построены кирпичные стены, установлены металлические двери). В 2007 году УК демонтировала все "кладовые" ссылаясь на запрет пожарной инспекции (хранение взрывчатых и горючих веществ, загромождение эвакуационного выхода по лестнице). В 2010 году я письменно обратилась в УК с просьбой предоставить мне в аренду такое помещение (для хранения детских санок, велосипеда и проч.), расположенное между 9 этажом и крышей - тупиковая часть, эвакуационный выход никак не загромождает. Ответ был получен: 1 необходимо согласие собственников дома; 2 согласно нормам пожарной безопасности - нельзя. Я собрала письменные согласия у жильцов своего подъезда, предоставила в УК. Опять отказ, т.к. согласно ЖК РФ не правильно провела собрание жильцов (нет уведомлений) + опять таки запрет пожарной инспекции. УК установила решетку на этой плащадке (из нее есть выход на чердак и на крышу), повешен замок. В июле 2013 года приходила мастер из УК с листами голосования. Она пояснила, что компании, прокладывающей оптоволокно в нашем подъезде необходимо разрешение от жильцов на размещение ящичка (руками показан размер 30х30 см) на стене данной тупиковой площадки. При этом они нам еще и за аренду будут платить. В октябре мы увидели там листы гипсокартона, металлическую дверь. В УК пояснили, что мы дали согласие на аренду помещения (то, которое мне не позволяли арендовать по пожарной безопасности). Запросила в УК документы, т.к. при голосовании речь шла о том что повесят на стену небольшой ящичек. Хотелось посмотреть на листы голосования (за что же я голосовала). Предоставили мне копии решения заочного собрания собственников, где принято решение о передаче в аренду некой компании Х помещений в 1 и 3 подъездах с арендной платой в 15000 руб. на срок 11 месяцев с последующей пролонгацией, при условии что собственники дома не примут решение об ином использовании данного имущества. Также предоставлена копия договора аренды с компанией Х. Листов голосования в УК не оказалось, сказали, что они хранятся у компании Х, т.к. голосование проводили они. По указанному телефону (компании Х) в договоре аренды мне пояснили, что у них также не имеется данных листов, т.к. голосование они не проводили. Замкнутый круг. В феврале 2014 года были закончены работы по установке металлической двери на площадке, вывешен знак пожарной опасности категории В1, знак электромагнитного поля, и контактные телефоны компании "мотив", горит красная лампочка охранной сигнализации. Оказалось, что компания Х передала в аренду компании "Мотив" помещение в нашем подъезде. У них имеется также доступ к крыше нашего дома, где они разместили антенны. В данный момент они должны получить заключение СЭС и запустить свою станцию. Замеры СЭС проводили в моем присутствии ( я обращалась в Го и ЧС), они в норме и соответственно скоро получат положительное заключение и запустят антенны. На мой вопрос: надолго Вы здесь - ответ был "навсегда". У меня вопрос:1. Правомерно ли было проведено собрание в форме заочного голосования, уведомлений никто не рассылал, решение в общедоступном месте вывешено не было, проводил человек, пояснял лишь то, что будут платить деньги нам на ремонт нашего дома. По поводу аренды помещений речи не шло. 2. Компания "Мотив" платит компании Х гораздо большие деньги, чем компания Х нашей УК (не упущенная ли это выгода?). 3. Правомерно ли использование крыши для размещения антенн, если речь шла только об аренде помещений в подъезде? Уже не возможно контролировать доступ к крыша и подвалам, мы только слышим о террактах, мне реально страшно. 4. Могут ли в обход жильцов быть подписаны какие-либо документы по продлению сроков пользования нашим имуществом (в решении указан срок 11 месяцев - а бункер обшили явно с намерением остаться навсегда). 4. Какие действия необходимо предпринять для того, чтобы исключить присутствие "посторонних" в нашем доме (иначе - как грамотно расторгнуть договор).

02 Марта 2014, 07:47, вопрос №384343 Анна, г. Сургут
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Великие Луки
    Общаться в чате

    Анна, здравствуйте!

    Если отвечать по порядку, то в силу положений ст.45 ЖК РФ

    5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
    2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);


    Таким образом, уведомление обязательно должно было быть, так что в этой части процедура незаконна и Вы имеете право обращаться в суд с обжалованием

    Относительно оплаты это уже их внутренние дела и если в договоре с УК есть право на заключение договора субаренды, то вопросов быть в этой части не может.

    3)Использование общего имущества, в том числе и крыш, правомерно, однако должно быть согласие жильцов.

    4)В обход жильцов нет, это в любом случае будет незаконно.

    5)Лучше всего обратиться в суд и в судебном порядке признавать решение общего собрания недействительным и, соответственно, расторгать договор.

    В силу ст.46 ЖК РФ

    6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.



    02 Марта 2014, 08:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Анна,

    собственники общедомового имущества сами решают вопросы, касающиеся эксплуатации вспомогательных помещений; УК здесь не при чём. По идее, не нужно было к ней и обращаться для решения Вашего впроса.

    Теперь по существу поставленных вопросов.

    1. Заочное голосование в принципе может считаться правомерным, но результаты его могут быть и оспоримыми, если какие-то подписи жильцов подделаны. Или если нечётко были поставлены вопросы на голосование, или если голосовали за одно, а результат — совсем другой, были введены в заблуждение и т.д.

    2. Да, это безусловно упущеная выгода. Товарищество собственников жилья заинтересовано в прямом договоре с «Мотивом», тогда доход ТСЖ будет выше. Есть смысл расторгать все договоры с Х. и «переключать» их на «Мотив».

    3. Вопросы правомерности использования крыши для размещения оборудования — это вопрос к пожарным, СЭС, и т.д. Если не нарушаются противопожарные и санитарные нормы, и ТСЖ не возражает, то почему бы и нет?

    4. Нет, все вопросы пользования решаются жильцами; любой «обход» — незаконен.

    5. Чтобы грамотно расторгнуть договор, нужно его видеть. Вариантов — множество. От окончания срока действия договора до «придирок» к мелочам, неисполняемым условиям договора. Но нужно прежде всего изучить договор, и посмотреть, какие его пункты могли быть нарушены второй стороной.

    С уважением!

    02 Марта 2014, 08:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальникова Галина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Анна!

    Согласно ст. 146 ЖК РФ:

    Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

    В случае нарушения процедуры проведения собрания у Вас есть право обжаловать такое решение в суде. Можно подать коллективное исковое заявление, от всех тех кто не был уведомлен о проведении данного собрания и тем самым не мог реализовать свое право решения данного вопроса.

    При признании собрания не легитимным, сам договор по этому основанию можно будет в суде так же признать недействительным.

    02 Марта 2014, 08:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальникова Галина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Дополнительно

    Согласно ст. 161 ЖК РФ:

    10. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

    Обратите внимание на условия договора управления с Вашей УК, там 100% предусмотрена  обязанность  управляющей организации предоставлять  по запросу  собственника  помещения в многоквартирном доме в течение 3 рабочих дней  документы , связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом.

    02 Марта 2014, 08:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    здравствуйте, Анна! наиболее эффективный  способ решоить вопрос — то обратиться  с жалобой на незаконность проведения общего обрания собственников многоквартирного дома в государственную жилищную инспекцию. На основании вашего заявления инспекцией будет проведена проверка  легитимности общего собрания, порядка его созыва и проведения. 

    Жилищным Кодексом РФ установлены  требования о порядке созыва собрания, уведомления  о его проведении, инициаторе, порядке доведения до сведения собственников результатов собрания.

    по запросу жилинспекции УК или иной организации должны быть предоставлены всп документы.

    при обнаружении нарушений ЖК РФ в проведении общего собрания, жилинспекция вынесет заключение и вы  а также другие собственники квартир сможете обратиться в суд о признании решения общего собрания собственников незаконным и соответственно договора с компанией Х и производноо от него компанией мотив незаконными.

    02 Марта 2014, 08:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальникова Галина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    При признании не легитимности собрания основанием для признания договора аренды будет ст. 174 ГК РФ:

    Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица

     1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

     2. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.


    Т.е. договор аренды имущества, подписанный представителем одной из сторон с превышением полномочий, считается недействительным с момента его подписания.

    02 Марта 2014, 08:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats