Здравствуйте) сын продает квартиру, в стоимость, которой входил маткапитал. Просит, чтобы я (его мать) выделила доли внукам в своей квартире. Выделение долей происходит путем оформления договора дарения доли в квартире. Каким образом я могу потом продать квартиру?
Каким образом я могу потом продать квартиру?
Ирина, добрый день! Если в Вашей квартире будут детские доли то продать ее можно будет только с согласия органов опеки пока дети не станут совершеннолетними ( ст. 37 ГК РФ). Это в том числе может в худшую для Вас сторону повлиять на цену такой квартиры ( с детскими долями).
Здравствуйте,
Любые действия с квартирой, в которой есть доли несовершеннолетних, требует получения разрешения органов опеки и попечительства
ст 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
А Ваш сын уже получил разрешение опеки на продажу квартиры своей? в которой маткпитал?
Ему сначала нужно получить разрешение опеки. Прежде чем Вам что-то дарить. Опека может не дать согласие именно на такой вариант. Там может быть предложено положить деньги от продажи на счет детей или выделить в новом приобретаемом жилье. Будут оценивать Вашу квартиру, не окажутся ли доли детей меньше и т.д. Главное, чтобы права детей не были ущемлены
Это я уже должна буду брать разрешение у опеки на продажу? Выделить доли в другом месте возможно?
Не Вы, а родители этих несовершеннолетних. После того, как Вы доли внукам подарите, то уже утрачиваете права собственности на эти доли. Их родители как законные представители будут брать разрешение опеки на продажу долей. А Вы останетесь только с оставшейся долей.
Если в оплату квартиры были использованы средства мат.капитала, в ней в обязательном порядке должны быть выделены доли детям.
Так, в соответствии с ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Поэтому, если планируется продажа такой квартиры, в оплату которой вложены средства мат.капитала, в ней сначала надо выделить доли детям.
Причем доли детям в обязательном порядке должны быть выделены именно в той квартире, в оплату которой использовались средства мат.капитала.
Выделение долей детям в другой квартире не будет считаться соблюдением правил, установленных в ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256.
После выделения детям долей и регистрации права общедолевой собственности на квартиру, купленную с использованием средств мат.капитала, в ЕГРН, такую квартиру можно будет продать, но с обязательным получением предварительного письменного согласия на такую продажу от органа опеки и попечительства в соответствии со ст. 37 ГК РФ.
Орган опеки дает согласие на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних в случаях, если в результате такой сделки не произойдет ухудшения жилищного и материального положения несовершеннолетнего.
В качестве доказательств этого факта в орган опеки могут быть предоставлены:
— выписка из ЕГРН о наледении детей правом собственности в ином жилом помещении, по своим характеристикам не хуже отчуждаемого, и чтобы доли детей в нем были не меньше отчуждаемых;
— предварительный договор о покупке иного жилого помещения, чтобы само оно было не хуже отчуждаемого, а доли детей как будущих покупателей были не менее отчуждаемых, с последующим предоставлением выписок из ЕГРН о регистрации прав собственности детей на данное жилое помещение;
— иногда орган опеки принимает выписку по номинальному спец.счету, открытому на имя детей, с зачислением средств от продажи детских долей на данный счет.
Таким образом, если родители детей хотят продать квартиру, купленную с использованием мат.капитала, они обязаны сначала выделить доли детям именно в этой квартире, а не в квартире бабушки.
В противном случае при продажи такой квартиры без выделения долей детям будет иметь место нецелевое использование средств мат.капитала. ПФР или прокуратура будет иметь право оспорить сделку по продаже такой квартиры, а также взыскать с владельца сертификата на мат.капитал данные денежные средства в размере мат.капитала.
Уже после выделения долей детям в квартире, купленной на средства мат.капитала, можно будет продавать такую квартиру с одновременным выделением детям долей в ином жилом помещении.
Но бабушке не стоит выделять доли детям в своей квартире, т.к. в случае, если она захочет в будущем продать свою квартиру, при наличии в ней несовершеннолетних сособственников она сможет продать квартиру только с предварительного согласия органа опеки при условии выделения детям в собственность иного жилого помещения или долей в нем, в размерах не менее отчуждаемых.
Их родители как законные опекуны должны обращаться за разрешением на продажу детских долей. В другой можно, но в первую очередь надо получить согласие опеки на сделку с той квартирой где МК использовался и как понимаю есть детские доли, это важно т.к. если просто подарить, то потом и разрешения не будет на продажу первой квартиры и в Вашей квартире появятся детские доли