Предварительное согласие на сделку по продаже квартиры с «детской долей» (когда сособственником является несовершеннолетний) орган опеки предоставляет в соответствии со ст. 37 ГК РФ в случаях, когда в результате продажи такой квартиры не будет ухудшения жилищного и материального положения несовершеннолетнего.
Это оценочный критерий, но обычно орган опеки дает согласие на сделку по продаже квартиры с детской долей в случае предоставления в орган опеки одного из следующих документов:
— выписка из ЕГРН о наделении ребенка долей в ином жилом помещении. При этом само жилое помещение должно быть по своим характеристикам не хуже отчуждаемого (по метражу или стоимости), а также доля ребенка в нем должна быть не менее отчуждаемой.
— предварительный договор о покупке иного жилого помещения, на стороне покупателя которого будет поименован несовершеннолетний. При этом само помещение должно быть по характеристикам не хуже отчуждаемого (по площади или стоимости), а доля ребенка — не менее имеющейся.
Иногда орган опеки дает согласие на сделку при условии зачисления денежных средств от продажи детской доли на номинальный счет, открытый на имя ребенка, с последующим предоставлением выписки по счету о зачислении денежных средств на данный счет.
Учитывая, что имеющаяся у Вас другая квартира в Москве куплена с использованием ипотечных средств и обременена залогом банка, в ней не получится выделить долю ребенку без согласия банка-залогодержателя.
В другой квартире (в квартире отца ребенка) в г. Казани может быть выделена доля ребенку. Учитывая, что сама квартира по площади меньше той, которая планируется к продаже, доля ребенку должны быть выделена больше той, которая имеется у него в отчуждаемой квартире.
Но сначала желательно обсудить данный вариант в органе опеки, в котором надо будет получать согласие на сделку, по месту нахождения продаваемой квартиры.
