Возможно ли признание права собственности по 2 объектам недвижимости (нежилые здание, 2 и 4 эт.), построенные в 1999 г. и 2000 г., без разрешения на строительство и документации? Земля в собственности у ООО, который хочет узаконить эти постройки. Прошу так же приложить, по возможности, положительную практику по Воронежской и Липецкой областям (или вообще положительную по подобным делам).
Добрый день.
Поскольку отсутствуют какие-либо документы, которые свидетельствовали бы о законности возведения спорных нежилых зданий, то такие объекты недвижимости являются самовольными постройками. В данном случае, возможен только один вариант решения проблемы- признания права собственности на самовольную постройку.
Согласно пунктам 1-3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
По смыслу норм гражданского законодательства, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которым такую постройку возвел при одновременном соблюдении нескольких условий.
Первое условие: истец- титульный владелец земельного участка. Узаконить самовольную постройку может только собственник земельного участка, на котором расположена постройка, либо иной титульный владелец — тот, кому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (абзац 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ).
Второе условие: постройка не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц. Причем суды также исследуют, не нарушены ли при строительства градостроительные, а также строительные нормы и правила (пункт 26 постановления № 10/22). При этом, как указал Верховный суд РФ, суд не может отказать в легализации лишь потому, что собственник нарушил процедуру получения разрешения, иначе судебное решение будет основано на формальном подходе (определение Верховного суда от 08.07.14 № 19-КГ14-6).
Третье условие: на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.
В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 ПП ВС 10/22).
Лишь при соблюдении вышеуказанных условий вам удастся легализовать спорные объекты недвижимости и признать права собственности на них.
Далее, необходимо учитывать, что поскольку спорные объекты недвижимости являются не жилыми, то обращаться необходимо в арбитражный суд. По таким делам, в абсолютном большинстве случаев назначается судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой ставятся вопросы о том: 1) соответствует ли постройка строительным нормам и правилам; 2) угрожает ли постройка жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц.
Если экспертом будут выявлены не критические нарушения (устранимые), то суд может признать такие нарушения незначительными и обязать устранить последние.
По вопросу судебной практики, то ее достаточно много. Так, на настоящий момент актуален «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022). Есть также большой массив судебной практики Верховного суда РФ, а также арбитражных судов кассационной и апелляционной инстанций. Необходимо анализировать с учетом конкретных фактических обстоятельств.
Кроме того, рекомендую, до обращения в суд провести независимую строительно-техническую экспертизу для того, чтобы понимать, действительно ли самовольная постройка отвечает требования строительных норм и правил. Указанное заключение может быть приложено в качестве письменного доказательства.
С уважением, Соков Д. А.
Здравствуйте!
В данном случае право на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ) может быт ь признано за ООО как организацией, в собственности которой находится сам земельный участок.
Само по себе отсутствие разрешения на строительство и документации не является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Можно также использоват ь приобретательную давность ( ст.234 ГК РФ).
В суде можно будет провести строительную экспертизу, которая ответит на вопрос соответствуют ли объекты недвижимости строительным, противопожарны м и иным нормам и правилам.
На основании решения суда можно будет зарегистрировать право собственности в Росреестре, Ст.8.1 ГК РФ.
Что касается судебной практики — то её достаточно.В том числе по Липецкой и Воронежской областям.
Приведите, пожалуйста, пример из положительной судебной практики по сходим обстоятельствам
Возможно Вам поможет Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)
www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70515158/
При рассмотрении дел данной категории суд должен учитывать градостроительные, строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на момент возведения самовольной постройки.
В деле о признании права собственности на такую постройку нужно установить, что ее сохранение не нарушает права других лиц, в частности смежных землепользователей, муниципальные правила застройки и т. д.
Помимо доказательств принадлежности истцу участка, на котором возведена постройка, суд в подобном споре также должен проверять соблюдение целевого назначения данной земли.
Именно такие разъяснения были даны Верховным судом РФ.
Добрый день! Так как здания самовольные, то да, признавать права в суде (по ст 222 ГК РФ). В Ст. 222 ГК РФ так предусмотрены нормы, что юр лицо обязательно должно пройти «досудебный порядок» обращения в администрацию для получения разрешения или акта ввода. Так как объект уже есть, вам откажут, но! обязательно сначала обратитесь в администрацию, попросите ввести в эксплуатацию имеющиеся объекты, после получения отказа уже в арбитражный суд.
https://sudact.ru/arbitral/doc/FkrH47e6APZt/?ysclid=lluta2hg6n793255619 вот пример судебной практики. Понятно, что обстоятельства другие, но сам факт положительного решения же вас интересует. Как видите, для положительного решения важно «Создается ли угроза жизни и здоровью граждан сохранением объекта», допущены ли при возведении объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Так как объекты строились в 2000-е то будут учитываться и старые требования и обязательно новые данные по ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ), какой ВРИ у участка, какая территориальная зона по ПЗЗ, не нарушается ли целевое использование и т.д.
Если нужна вам помощь в оформлении искового — можете обращаться.
Вот еще пример решения, опять же обстоятельства другие, но здание в реконструированном виде на основании ст 222 ГК РФ сохранено, тоже был экспертиза и те же вопросы задавались но уж в Липецкой области.
.
