На какие законы и статьи можно сослаться?

Здравствуйте, Евгения Васильевна!

Согласно ст.352 ГК РФ 1. Залог прекращается: 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Если имущество находилось в залоге и стало предметом торгов по банкротству, соответственно доли детям не выделены ещё поскольку ипотека не погашена. Выделение долей происходит после погашения ипотеки.

Здесь по сути ПФР должно предъявить требование о включении в реестр кредиторов на сумму мат капитала и финансовый управляющий должен вернуть эту сумму в ПФР.

Можете выложить отказ Росреестра в регистрации недвижимости?

После изучения можно дополнить консультацию.

С уважением, юрист Ирина Фролова!

Добрый вечер.

Уже неоднократно сталкиваюсь с такой ситуацией в своей практике.

Для решения вашего вопроса, финансовый управляющий должен подать в арбитражный суд иск к Росреестру о признании отказа в регистрации незаконным, поскольку в законе о банкротстве не указано, что договор купли-продажи при реализации имущества с торгов подлежит нотариальному удостоверению.

Здесь продажа объекта не носит добровольный характер, и строго регулируется законом о банкротстве.

После этого остаётся только ждать, когда суд вынесет решение в пользу финансового управляющего, и после этого регистрации в Росреестре будет проходить на основании решения суда.

Здравствуйте, Евгения Васильевна!

Нотариус просит предоставить разрешение органов опеки, но пока это не представляется возможным. Подскажите, пожалуйста, как правильнее провести регистрацию? На какие законы и статьи можно сослаться?

Важно понимать, что есть  кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2021 г. № 75-КАД21-1-К3, согласно которому ВС РФ  оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым отказано в признании незаконным уведомления Росреестра о приостановлении регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости, суд исходил из того, что при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения гражданского законодательства о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях её несоблюдения также подлежат применению, т.е. сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, заключаемые на торгах при банкротстве, нужно удостоверять нотариально. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

При таких обстоятельствах Росреестр правильно  отказывает  в регистрации из-за «детских» долей, несмотря на то, что это залоговая недвижимость, и правильно  отправляет либо к нотариусу, либо в суд.

Относительно  требования нотариуса, то  такое требование является необоснованным. 

Например, если речь идет о банкротстве физ. лица и реализации его недвижимости, то Первый арбитражный апелляционный суд по Делу № А43-41423/2020 указал, что

Нормы статьи 446 ГПК РФ  в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона No102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата ипотечного кредита, в том числе и в отношении жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи.
В силу положений статьи 292 ГК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 № 13-П, для отчуждения жилого помещения, а также заключения договора залога недвижимости, по общему правилу, не требуется согласие (разрешение) органов опеки и попечительства, так как предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей, что не опровергнуто. 

Таким образом,  при проведении процедуры банкротства с целью погашения требований кредиторов в соответствии с правилами статьи 213.27 Закона о банкротстве, использование средств материнского капитала на приобретение квартиры (погашение кредита на ее приобретение) не исключает продажу таковой, при этом согласие органа опеки и попечительства на это не требуется.

Между тем, у вас есть риски признания торгов недействительными, поскольку не соблюден порядок  уведомления других  дольщиков для соблюдения преимущественного права выкупа. Об этом указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 N 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина» (см.вот ссылка).

Соответственно, у вас есть варианты, либо договариваться с другим нотариусом, либо обжаловать отказ предыдущего нотариуса, либо в судебном порядке  признать право собственности и на основании этого акта Росреестр проведет регистрацию. 

С уважением,
 юрист Квон Дмитрий Викторович.