В п.10 Соглашения написано, что с момента возврата задатка Соглашение о задатке от 13.07.2023 г
Квартира зарегистрирована на меня, один взрослый собственник, более 5 лет, приобретена в браке, мат.капитал не использовался, без обременений.
13.07.2023 подписал с покупателем квартиры соглашение о задатке с действием до 13.08.2023. Соглашением была предусмотрена нотариальная сделка и указан конкретный перечень документов, которые Продавец обязуется предоставить.
Пока шло время, Покупатель собирал из разных мест необходимую сумму, проверял квартиру и собственника, я собирал необходимые документы и снимался с регистрации.
В согласованную дату 08.08.2023 встретились нотариуса для заключения сделки по купле-продаже квартиры.
Я предоставил для сделки ВЕСЬ КОМПЛЕКТ ДОКУМЕНТОВ, которые Продавец обязуется предоставить В ТОЧНОМ СООТВЕТСТВИИ с письменным Соглашением, в том числе снял с регистрации всех зарегистрированных по месту жительства в квартире лиц.
Не смотря на это, Нотариус 08.08.2023 г. отказался заверять сделку на основании отсутствия документа, НЕ УКАЗАННОГО в письменном Соглашении о задатке от 13.08.2013 (согласие супруги).
Таким образом, произошла ситуация, прямо предусмотренная в п.10 Соглашения: возникли обстоятельства (отказ Нотариуса), влекущие невозможность исполнения обязательств по настоящему Соглашению и заключения Основного договора, за которые ни одна из сторон не несёт ответственности (п.1 ст.416 ГК РФ).
Тогда я подтвердил, что, не смотря на отказ Нотариуса, я готов заключить сделку на условиях Соглашения о задатке, но, в качестве законной альтернативы, предложил заключить сделку по купле-продаже квартиры на основании 218-ФЗ в простой письменной форме, подав документы на государственную регистрацию перехода прав собственности на квартиру через МФЦ.
Тогда Покупатель, со своей стороны, обратил внимание на то, что при заключении сделки через МФЦ, с отсутствием документа, НЕ ПРЕДУСМОТРЕННОГО Соглашением от 13.07.2023г., выявляется обстоятельство, которое в дальнейшем может повлечь утрату или ограничение права собственности Покупателя на Объект – супруга может оспорить сделку.
Такой случай тоже был предусмотрен Покупателем в п.10 Соглашения (ещё раз подчеркну, что текст Соглашения о задатке готовил Покупатель и его специалисты).
Далее, воспользовавшись правом Покупателя (также заблаговременно предусмотренным им в п. 10 Соглашения), устно при свидетеле Покупатель МНОГОКРАТНО ОТКАЗАЛСЯ от приобретения квартиры и потребовал возврата задатка.
По п. 10 Соглашения, в таком случае, вся сумма задатка (в одинарном размере) возвращается Покупателю в соответствии с п.1 ст. 381 ГК РФ в течение 3 (Трёх) дней с момента требования. Тогда я сразу же предложил Покупателю забрать всю сумму задатка сразу, в полном размере, в виде наличных денежных средств.
Покупатель отказался принять всю сумму задатка сразу, безосновательно пожелав забрать сумму задатка в ДВОЙНОМ размере, ссылаясь на то, что я не предоставил нотариальное согласие супруги – ДОКУМЕНТ, НЕ ПРЕДУСМОТРЕННЫЙ в письменном Соглашении (подготовленном Вами и Вашими специалистами).
Тогда я обратил Ваше внимание на тот факт, что наши с Покупателем отношения СВОБОДНО (ст.421 ГК РФ Свобода договора) и ПРЯМО УРЕГУЛИРОВАНЫ Соглашением сторон. Указанным Соглашением НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО предоставление нотариального согласия супруги. Так, в п.п. 7.1-7.2 прямо указан конкретный перечень документов, которые обязуется предоставить Продавец. В этом перечне согласие супруги отсутствует! Кроме того, в Соглашении предусмотрен порядок его расторжения при отказе Продавца от сделки в подобном случае.
ВСЕ ДОКУМЕНТЫ, ТРЕБУЕМЫЕ от продавца по Соглашению и конкретизированные в нём перечнем, БЫЛИ МНОЙ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ.
С самого начала знакомства (конец мая – начало июня 2023 г.) покупатель имел возможность получать от меня ответы на любые вопросы и на первой встрече, на просмотре квартиры, при свидетелях узнал у меня, что я женат, есть дети, и что квартира была приобретена в зарегистрированном браке. Таким образом, достоверно зная, что я женат, Покупатель, в присутствии свидетеля и под камерами наблюдения в Центре госуслуг (МФЦ) 13.08.2023г, самостоятельно, без понуждения, подписал ПОДГОТОВЛЕННОЕ с ЕГО СТОРОНЫ (а именно ДВУМЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ: его РИЕЛТОРОМ и его ЮРИСТОМ) Соглашение о задатке.
Поскольку Соглашение было подписано 13.07.2023 г. и срок его действия был указан до 13.08.2023, то 13.08.2023 г. стало очевидным, что, воспользовавшись своим правом, ПОКУПАТЕЛЬ ОКОНЧАТЕЛЬНО ОТКАЗАЛСЯ от приобретения Объекта в соответствии с пунктами 10 и 11 Соглашения ( п.10: «… в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности Покупателя на Объект, Покупатель в праве отказаться от приобретения Объекта.; п.11: «К фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности Покупателя на Объект, относятся … следующие: … не были получены … согласия …(например, согласие супруга»)).
При этом, по п. 10 Соглашения, вся сумма задатка возвращается Покупателю в соответствии с п.1 ст. 381 ГК РФ в течение 3 (Трёх) дней с момента требования.
13.08.2023 я вернул Покупателю полную сумму задатка посредством банковского перевода на платёжный счёт в банке.
В п.10 Соглашения написано, что с момента возврата задатка Соглашение о задатке от 13.07.2023 г. считается расторгнутым в связи с невозможностью исполнения, все обязательства сторон прекращаются, а Соглашение не подлежит исполнению.
Продавец устно требует возврата ДВОЙНОЙ СУММЫ задатка и, в случае отказа, угрожает подать иск в суд и затребовать вторую сумму задатка и расходы на адвоката.
Каковы судебные перспективы такого его иска именно применительно к нашему случаю с конкретным Соглашением?