Коммерческое здание, земля и коммуникации

1) Можно ли обязать соседние здания подключить коммуникации через себя, обратно как это было ранее, или нужно делать новые подключения, как решать этот вопрос.

 Здравствуйте

Обязать- только если другого варианта подключения вообще нет. И это через суд делать придется, если они против.

3) Подъезд к зданию был один, а его заблокировали другие собственники зем. участка, и предлагают ездить в объезд с другого въезда.

 Тут важно есть другой проезд или нет.

Если он есть — то в принципе они вправе так сделать.

Если др проезда нет- то это вопрос уже сервитута- и если не можете договориться- то опять же через суд, но он скорее всего будет платным.

ГК

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
 Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, или эксплуатации линейных объектов.

2) Земля % от общей площади сложно понять где кто и что может, например при прокладке коммуникация остальные собственники участка будут против, варианты решения? какие могут быть проблемы и варианты решения.

 Тут вопрос не понятен.

Если земля в долевой собственности- все эти вопросы придется решать совместно. Опять же- если договориться не получается- через суд. 

Либо делить участки так, так чтобы у каждого был свой, но это время и деньги + нужно их согласие. И тут же вопрос коммуникаций- если он пойдет по чужим участкам — это по сути тоже вопрос такого сервитута.

Добрый день! Если земля в общей долевой собственности то придется договариваться. 

ст 247 ГК РФ 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

.Может быть такое, что земля в аренде со множественностью лиц, тогда уже другая история. Но сейчас исходим из той информации, что вы дали. 

Александр!

Прежде всего в такой ситуации надо исходить из общих положений Гражданского Кодекса РФ в части владения и пользования общей собственностью — недвижимостью или движимым имуществом, в статье 247 Гражданского Кодекса РФ есть такие положения:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Коль скоро речь идёт о долевой собственности нескольких лиц, им надо приходить к соглашению о порядке использования общей собственности или обращаться в суд и там отстаивать свои подходы к порядку использования общего имущества.

Коммуникации ранее, насколько я понял, были подключены в соответствии с установленными техническими регламентами и правила эксплуатации соответствующих сетей. Если они были тем или иным образом повреждены, то сама схема и принципы подключения с технической точки зрения (если это так) не поменялись и по-прежнему подключить здание можно через соседей. Если так, то собственник имеет право требовать дать соответствующее согласие или выполнить необходимые работы от соседей. Если такое согласие не будет получено или соседи продолжат препятствовать восстановления коммуникаций, собственник недвижимости имеет право обратиться в суд и там требовать устранения на рушения его прав, не связанных с лишением владения, как это указано в статье 304 Гражданского Кодекса РФ:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Возможность использования участка для подъезда к зданию зависит от особенностей его расположения и эксплуатации — если иначе к зданию не подъехать, собственник вправе требовать по правилам Земельного Кодекса РФ установления сервитута (скорее платного), что также может потребовать обращения в суд, там и будет решено — как именно собственник может использовать территорию для нормальной эксплуатации своего здания. если есть другой въезд, потребуются веские доводы в пользу невозможности его использовать, другие собственники также имеют право защищать свои интересы в суде.

Александр, добрый день! 

1) Можно ли обязать соседние здания подключить коммуникации через себя, обратно как это было ранее, или нужно делать новые подключения, как решать этот вопрос.

1. Нужно запросить сведения у сетевых организаций, а также поставщиков энергии  ранее существовавших проектов и технических условий, а также предоставление документов для определения причин отключения, т.е. выяснить кто эти действия осуществил и насколько они законные. От этого уже будет понятно, обязывать через суд восстановить заново подключение, либо осуществлять подключение самостоятельно.

2) Земля % от общей площади сложно понять где кто и что может, например при прокладке коммуникация остальные собственники участка будут против, варианты решения? какие могут быть проблемы и варианты решения.

вопрос 2) учтонение: «Если земля в долевой собственности, остальные собственники против прокладки новых коммуникаций к моему зданию»

2. В данном случае важно понимать, что  в силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование земельным определяется по соглашению сторон, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом, т.е. если нет согласия этот вопрос решается через суд. Он будет исходить из равенства прав всех участников, а также оценивать является ли такая прокладка коммуникаций нарушением прав всех владельцев зем. участка и является ли это разумным, добросовестным действием. Безусловно в этой ситуации поможет техническое и экономическое обоснование.

Кроме того,  нужно уточнить. Собственники — дольщики он собственники вашего участка, либо соседних? 

3) Подъезд к зданию был один, а его заблокировали другие собственники зем. участка, и предлагают ездить в объезд с другого въезда.

3. Это вопрос также может быть разрешен в судебном порядке, поскольку в силу ст. 274 ГК РФ может быть установлен сервитут, т.е. право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Для определения перспективы возможности решения вопроса в судебном порядке требуется анализ расположения ваших земельных участков, выездов/въездов, в том числе с привлечением эксперта. В суде чаще всего назначают экспертизу и по практике на основании её результатов выносит решение.

С уважением, 
юрист Квон ДМитрий Викторович. 

Добрый день.

Из вашего вопроса следует: 1) у вас в единоличной собственности находится нежилое здание; 2) земельный участок в общей долевой собственности.

Начну со второго вопроса. 

Итак, поскольку земельный участок находится в общей долевой собственности, то к правоотношениям всех сособствеников применяются нормы, регламентирующие соответствующие отношения. 

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

При этом, нужно понимать, что доля в праве не тождественна доли в вещи (земельном участке), следовательно, ни один долевой сособственник не может быть устранен от владение или пользовании любой части вещи (земельного участка), поскольку в противном случае нарушаются права такого сособственника. 

Земля % от общей площади сложно понять где кто и что может, например при прокладке коммуникация остальные собственники участка будут против, варианты решения? какие могут быть проблемы и варианты решения.

 Как я сказал, доля в праве собственности идеальна, следовательно, вы как долевой собственник можете пользоваться всем земельным участком (любой его частью), если нет соглашения сособственников об ином или сложившегося порядка пользования общим имуществом. Прекратить права общей собственности лиц, возможно только путем раздела земельного участка в натуре.

Из этого вытекает, что вы вправе требовать устранения всяких препятствий в пользовании общим имуществом, в том числе, если такие препятствия создаются иными сособственниками. 

Подъезд к зданию был один, а его заблокировали другие собственники зем. участка, и предлагают ездить в объезд с другого въезда.

 Как я и сказал, в силу того, что земельный участок в общей долевой собственности, вы вправе его использовать (весь) наряду с другими сособственниками, в том числе, пользоваться въездом на указанный земельный участок. 

В случае, если иные сособственники возражают против такого пользования, вы вправе требовать определения порядка пользования общим имуществом в судебном порядке, в соответствии с п. 1 статьи 247 ГК РФ.

Ни а каком сервитуте или прочих институтах гражданского права речи здесь не идет, поскольку земельный участок один.

Полагаю, что такой спор должен быть решен в вашу пользу, поскольку в противном случае, ваши права будут нарушены. 

Можно ли обязать соседние здания подключить коммуникации через себя, обратно как это было ранее, или нужно делать новые подключения, как решать этот вопрос.

В части третьего вопроса, замечу следующее.

Применяется та же логика, что и с въездом на земельный участок. Кроме того, без необходимых коммуникаций нежилое здание не отвечает строительным нормам и правилам, а, кроме того, по существу, не может функционировать. Поскольку при решении вопроса об определении порядка пользования общим имуществом, суд должен учесть правомерный интерес всех сособственников, то представляется очевидным, что ваш интерес должен преобладать над интересами иных участников. 

Следовательно, если согласие достигнуто не будет, вам необходимо будет обращаться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом. 

С уважением, Соков Д. А.