Как безопасно купить квартиру с обременением в виде залога физическому лицу?

можно и сразу составить основной договор в котором указать, что денежные средства вы перечисляете залогодателю не его расчетный счет, а оставшуюся часть — на счет Продавца. Когда залог будет снят, обращаетесь с Продавцом для регистрации договора

Вам лучше всего провести сделку через нотариуса

При нотариальном удостоверении сделки и проведении расчетов через депонирование обе стороны будут максимально защищены от рисков, присущих другим способам расчетов. Средства не нужно будет обналичивать, а за их своевременное перечисление продавцу будет отвечать нотариус. Немаловажно, что хранящиеся на депозитных счетах нотариусов деньги защищены от банкротства банка: они не включаются в конкурсную массу и, если банк лишается лицензии, сразу же возвращаются их владельцу. 

rskrf.ru/consumer_rights/solutions/banks/raschet-cherez-bankovskuyu-yacheyku-pri-pokupke-kvartiry-kak-podstrakhovatsya/

Левон, из выписки следует, что установлена ипотека на один год

Срок действия с 20.05.2022, на 1 год

А кто залогодержатель в выписке не указано.

Запросите у Продавца Договор ипотеки, выдан 12.05.2022.

Из договора узнаете, кто залогодержатель и соответственно нужно будет запросить точный остаток долга, потому что если предположить, что с Покупателя взыскали долг в судебном порядке, то проценты капают каждый день и долг увеличивается.

И без залогодержателя вопрос вы не решите.

заключайте предварительный договор сначала, где прописывайте обязательства залогодержателя снять обременение в установленный срок, если сумма долга залогодержателю 5 800 млн, не рекомендую такую сумму вам передавать по предварительному договору.

Как нам лучше провести эту сделку, возможно через нотариуса будет более безопасно? Просто хотим себя обезопасить максимально...

идеально, что бы по ПДКП вы передали 50-100тр, залогодержатель снял обременение, поверив в дальнейшее заключение ДКП, и вы по ДКП передали (заложили в ячейку) уже остальную сумму.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
 

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг  на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Через нотариуса конечно можно заключить договор.

Заключая основной договор сразу, внося в ячейки, как я поняла в одну 5800млн для залогодержателя и в другую 500 тр для продавца, вы рискуете тем, что залог может быть не снят по каким либо причинам.

В приобщенной вами выписке указано ипотека, причём на год, с мая 2022 соответственно по май 2023.

Кто залогодержатель банк, физ лицо и тд? 

возможно через нотариуса будет более безопасно?

 Через нотариуса будет безопаснее, но дороже.

Согласно 22.1. «Размеры нотариального тарифа» Закона о нотариате, 

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей

Судя по выписке из ЕГРН, ограничение по ипотеке было на 1 год с 20.05.2022.

Уточните у директора риэлторской фирмы, был ли продлен договор ипотеки и почему об этом нет отметки в ЕГРН.

То, что вы ждëте, пока все выпишутся, это правильно.

Возьмите ещë с продавца справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.