Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

704 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
704 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Налог на имущество УСН - доходы

Здравствуйте, вопрос о налогах на имущество ИП на УСН - доходы. Планирую приобрести нежилое помещение для сдачи в аренду как ИП на УСНО (6%,15%,патент), как это выгоднее сделать а. Зарегистрироваться как ИП и затем приобрести. б. Приобрести как физическое лицо а затем зарегистрироваться ИП. Как в обоих случаях будет облагаться такое имущество при последующей продаже а. В собственности менее 3 Лет. Б. В собственности более 3 Лет

25 Февраля 2014, 10:26, вопрос №379557 Иван, г. Архангельск

Уточнение клиента

Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП ? Можно ли отнести к расходам приобретение самого объекта при системе (15% доходы минус расходы), играет ли в данном случае последовательность действий при регистрации ИП, как будет облагаться объект при продаже в данном случае ?

25 Февраля 2014, 11:02

Уточнение клиента

Приобретаемый объект торговая площадь в ТЦ стоимостью 10 млн, предполагаю регистрироваться в качестве ИП с видом деятельности «сдача в аренду нежилой недвижимости» и сдавать за 100 000. в месяц, расходы: коммунальные платежи 20 000 в месяц, налоги 6 000 в месяц =72 000 в год. через 2-5 лет возможно придется продать «за столько же». Планировали УСН 6%, испугал возможный налог при продаже (600 000 рублей) или это неверно ?

Обратили внимание на систему 15% доходы минус расходы и выяснили что можно вначале зарегистрироваться ИП, затем купить объект, объект принять к расходам и платить только минимальные 1% это 1000 рублей в месяц это 12 000 рублей в год . Как в данном случае будет облагаться продажа объекта за те же 10 млн. пока не ясно, но получается что 10 млн. Минус 10 млн. =0. Получается идеальная схема, или что то не видим ?

25 Февраля 2014, 14:54

Уточнение клиента

В договоре купли-продажи при покупке будет 10 млн. В договоре купли-продажи при продаже будут те же 10 млн.

25 Февраля 2014, 17:19
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (15)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемый Иван.

    Разницы, когда и как Вы приобретёте недвижимость нет, поскольку ИП и физлицо это одно и тоже лицо. Поэтому время приобретения будет считаться с даты покупки, независимо от того, было у Вас ИП на момент покупки или нет. И срок владения будет исчисляться с даты покупки. С уважением.

    25 Февраля 2014, 10:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Барсегян Арутюн

    Здравствуйте Я вам советую завести данное имущество, как физическое лицо  и при продажи продать только после 3 лет чтобы не платить личные налоги

    25 Февраля 2014, 10:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Иван.

    Если коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то вместо декларации НДФЛ, подаваемой с продажи физическим лицом, необходимо подавать соответствующую отчетность с доходов от предпринимательской деятельности.  При этом, необходимо применять тот вид отчета, который будет предусмотрен по Вашему виду предпринимательской деятельности. 

    Так, например, если «коммерческая недвижимость» использовалась для осуществления предпринимательской деятельности, находящейся на упрощенной системе налогообложения (УСНО), то в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются доходы, указанные в ст. 249 и 250 НК РФ. Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

    Срока давности, при котором обязанность уплачивать налог с продажи такой недвижимости законодателем не предусмотрен, в отличии от имущества физических лиц (3 года).

    То есть, отвечая на Ваши вопросы по порядку:

    как это выгоднее сделать а. Зарегистрироваться как ИП и затем приобрести. б. Приобрести как физическое лицо а затем зарегистрироваться ИП. 

    Разницы нет никакой. И в одном и в другом случае Вы — физическое лицо.

    Как в обоих случаях будет облагаться такое имущество при последующей продаже а. В собственности менее 3 Лет. Б. В собственности более 3 Лет

    Разницы нет никакой, так как если имущество использовалось в предпринимательской деятельности налогом с продажи оно будет облагаться в любом случае, как в случае продажи до 3 лет, так и свыше этого срока. В случае продажи данной недвижимости, необходимо будет подавать декларацию с доходов от предпринимательской деятельности в соответствии с тем налоговым режимом, который использовался при осуществлении предпринимательской деятельности.

    С Уважением.

    25 Февраля 2014, 10:50
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    45%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Иван, добрый день.

    Приобрести данное помещение можете как до, так и после регистрации в качестве ИП, т.к. эти моменты никак не связаны между собой. Оформить право собственности нужно на себя как на физ. лицо. Выгоднее регистрировать ИП непосредственно перед началом предпринимательской деятельностью, т.к. так будет минимизирован период уплаты взносов в ПФР, ФСС.

    Если помещение будет использовано в качестве предпринимательской деятельности, то 3-летний период обладания объектом на праве собственности в части освобождения от НДФЛ вообще не будет применяться. При продаже в целях уменьшения НДФЛ можно будет только учесть расходы на приобретение и улучшение этого имущества.

    25 Февраля 2014, 10:54
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    45%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП? Целесообразно ли выдерживать какие то сроки между закрытием ИП и продажей для уменьшения налога ?

     

    Никакой разницы. Это имущество будет числиться как использовавшееся для осуществления предпринимательской деятельности. Для исключения налогов, как вариант, можно продать по цене приобретения родственнику, а через три года — выставить по рыночной цене. Либо указать в договоре цену ниже реально оплачиваемой.

    25 Февраля 2014, 11:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый день.

    Что касается последовательности в Вашей регистрации в качестве ИП и покупки нежилого помещения, то здесь никакой разницы нет. В любом случае субъектом права собственности будет выступать физическое лицо.

    в соответствии со статьей 11 Налогового кодекса РФ:

    индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. 

    В свидетельстве о праве собственности в любом случае будете указаны Вы как физическое лицо, указания на ИП там не будет. ИП как субъект права собственности не выделяется.

    Что касается продажи такого имущества без регистрации ИП:

    до истечения трех лет:

    по правилам статьи 220 Налогового кодекса РФ Вы сможете воспользоваться либо правом на имущественный вычет в размере 250 000,00 рублей (нежилое помещение рассматривается как иное имущество, отличное от жилого, для которого предусмотрен вычет в размере 1 млн. рублей) либо уменьшить сумму налогооблагаемой базы на сумму расходов на приобретение такого помещения, т.е. если Вы сейчас приобретете такое помещение, например, за 1,5 млн. рублей, то при продаже за 2 млн. рублей налог будете платить с разницы (2 млн — 1,5 млн = 500 т.р.*13% = 65 т.р. налога).

    после истечения трех лет: освобождаетесь от налогообложения

    При продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности:

    В любом случае, независимо от срока владения помещением, чтобы избежать налогообложения, в договоре продажи нужно указывать такую же цену, за которую покупаете имущество сейчас. Иные вычеты для такого имущества (используемого в предпринимательской деятельности) не применяются.

    Т.е. здесь будет вариант такой: купили за 1,5 млн., продать нужно тоже за 1,5 млн. рублей — 1,5 — 1,5=0 рублей выгоды, соответственно — 0 рублей налога. Если продажная цена будет выше — 6% (если УСН) от разницы.

    25 Февраля 2014, 11:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А не 6% от всей суммы реализации ? (1,5млн*6% = 90 000 )

    25 Февраля 2014, 11:27
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП? Целесообразно ли выдерживать какие то сроки между закрытием ИП и продажей для уменьшения налога ?

    Точно также, как и после закрытия ИП. Целосообразности в выдерживании сроков — нет.

    25 Февраля 2014, 11:09
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    45%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    А не 6% от всей суммы реализации? (1,5млн*6% = 90 000 )

    6%, как и 15% — это ставки налога по упрощенной системе налогообложения. В первом случае при определении налогооблагаемой базы расходы не учитываются, во втором — учитываются.

    Но это имеет отношение к тем доходам, которые Вы получаете, используя имущество. Например, при доходе от сдачи в аренду, к примеру, 1 млн. руб. в год и УСН 6%, налог за этот год составит 60 тыс. руб.

    Вы же путаете эту ставку налога с порядком обложения налогом дохода от продажи имущества. Это разные вещи. Ставка по такому налогу стандартная — 13% от продажной стоимости объекта, уменьшенной на стоимость приобретения.

    25 Февраля 2014, 11:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    А не 6% от всей суммы реализации? (1,5млн*6% = 90 000 )

    Нет, только с суммы реально полученного дохода, т.е. за минусом  расходов на приобретение этого имущества.

    25 Февраля 2014, 11:35
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП?

    Точно так же, если бы ИП Вы не закрывали. Значения не имеет.

    Поскольку недвижимость планируется использоваться в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты «упрощенного» налога (6% или 15% — расходы), а не НДФЛ (13%). Об этом же свидетельствуют Письма Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15. Следовательно, нельзя воспользоваться льготами по п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМО
    от 4 июля 2007 г. N 03-11-02/210
    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо о порядке учета доходов от реализации объектов недвижимости индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, сообщает следующее.
    В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитываются доходы, указанные в ст. ст. 249 и 250 Кодекса.
    При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
    В связи с этим при решении вопроса о налогообложении доходов физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей) и применяющих упрощенную систему налогообложения, от продажи принадлежащего им недвижимого имущества, не используемого для предпринимательской деятельности (квартиры, гаража и т.п.), следует руководствоваться положениями гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
    При реализации индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, объектов недвижимости, приобретенных для дальнейшей реализации, доходы от их реализации подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы налогообложения.

     Можно ли отнести к расходам приобретение самого объекта при системе (15% доходы минус расходы), играет ли в данном случае последовательность действий при регистрации ИП, как будет облагаться объект при продаже в данном случае ?

    Из того же письма Минфина...

    Если указанными индивидуальными предпринимателями применяется объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то при определении налоговой базы расходы на приобретение объектов недвижимости, предназначенных для дальнейшей реализации, учитываются в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса. При этом расходы на приобретение указанных объектов недвижимости, осуществленные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, при определении налоговой базы не учитываются.
    При этом необходимо отметить, что при превышении предельного размера доходов, установленного п. 4 ст. 346.13 Кодекса, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.
    Если объекты недвижимости приобретены индивидуальными предпринимателями для осуществления предпринимательской деятельности, не связанной с их дальнейшей реализацией, то при определении налоговой базы стоимость таких объектов учитывается в составе расходов в порядке, установленном п. п. 3 и 4 ст. 346.16 и п. п. 2.1 и 4 ст. 346.25 Кодекса.
    Согласно п. 4 ст. 346.16 Кодекса в состав основных средств в целях гл. 26.2 Кодекса включаются основные средства, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.
    Расходы на приобретение объектов недвижимости, произведенные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и перехода на упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому им в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываться не должны.

    Таким образом, можно отнести к расходам приобретение самого объекта недвижимости, если Вы его планируете использовать в предпринимательской деятельности при налоговом режиме УСН (15% доходы минус расходы). При этом регистрация ИП на УСН до приобретения коммерческой недвижимости  играет существенную роль, так как приобретая недвижимость до регистрации, Вы лишаетесь права затраты на данную недвижимость отнести к расходам по УСН.

    С Уважением.

    25 Февраля 2014, 12:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    34%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте, планирую приобрести нежилое помещение для сдачи в аренду как ИП на УСНО (6%,15%, патент), как это выгоднее сделать

    а. Зарегистрироваться как ИП и затем приобрести. 

    б. Приобрести как физическое лицо а затем зарегистрироваться ИП.

    Это скорее экономический вопрос, в этом случае необходимо учитывать:

    -начальную и конечную стоимость имущества, т.е. потенциал роста, если он маленький, то выгоднее приобретать в качестве физлица или ИП на 15%, если большой, то необходимо считать, что выгоднее, 6% от суммы реализации или 13% от превышения доходов над расходами при НДФЛ. 

    При этом необходимо понимать, что для того, чтобы иметь право применить ставки по УСН (15% и 6%) при реализации имущества (во избежание споров с налоговой) вам необходимо выполнить следующие условия:

    -зарегистрироваться в качестве ИП до покупки недвижимости;

    -отразить расходы по приобретению указанного имущества в налоговом учете (в частности, книге доходов и расходов, там же будет необходимо отразить и сделку по реализации данного имущества);

    -желательно иметь (зарегистрировать) соответствующий вид деятельности (покупка — продажа недвижимости);

    -освободить в порядке п.3 ст.346.11 НК РФ данное имущество от обложения налогом на имущество физических лиц, как используемое в рамках УСН.

    Как в обоих случаях будет облагаться такое имущество при последующей продаже

     а. В собственности менее 3 Лет.

     Б. В собственности более 3 Лет

    Если данное имущество планируется использовать в предпринимательской деятельности, то в независимости от того, будете продавать его в рамках УСН или в качестве физлица, освобождения от налогообложения у вас не будет.

    При реализации налогообложение будет следующим:

    Продажа физлицом — 13% от разницы между суммой покупки и суммой продажи;

    Продажа в рамках УСН на 15%- 15% от разницы между суммой покупки и суммой продажи;

    Продажа в рамках УСН на 6%- 6% от общей суммы реализации;

    Как будет облагаться объект если перед продажей закрыть ИП?

    Как продажа физлицом — 13% от разницы между суммой покупки и суммой продажи (полного освобождения от налогообложения получить не удастся, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности);

     Можно ли отнести к расходам приобретение самого объекта при системе (15% доходы минус расходы), играет ли в данном случае последовательность действий при регистрации ИП, как будет облагаться объект при продаже в данном случае ?

    Отнести можно (во избежание споров с налоговой) вам необходимо выполнить следующие условия:

    -зарегистрироваться в качестве ИП до покупки недвижимости;

    -отразить расходы по приобретению указанного имущества в налоговом учете (в частности, книге доходов и расходов, там же будет необходимо отразить и сделку по реализации данного имущества);

    -желательно иметь (зарегистрировать) соответствующий вид деятельности (покупка — продажа недвижимости);

    -освободить в порядке п.3 ст.346.11 НК РФ данное имущество от обложения налогом на имущество физических лиц, как используемое в рамках УСН.

    Продажа в рамках УСН на 15%- 15% от разницы между суммой покупки (упрощенно, на самом деле сможете отнести также расходы на достройку, реконструкцию и т.п., разумеется если вы не произвели уменьшение своих доходов на перечисленные расходы в процессе предпринимательской деятельности) и суммой продажи;
    25 Февраля 2014, 12:49
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    45%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Важно, что имущество приобретено не для дальнейшей реализации, а для сдачи в аренду. Почему же доход от его реализации учитывается в рамках дохода по УСН? Приобретение недвижимости — право любого ФЛ, независимо от того, есть ли у него статус ИП или нет. Даже если есть, то абсолютно не обязательно, что каждое приобретение недвижимости автоматически квалифицируется как деятельность в рамках ИП. Важно, оформлено ли приобретение данного имущества в бух. отчетности ИП. Клиенту выгоднее не оформлять такое приобретение, равно как и продажу через ИП, а делать все через налогообложение ФЛ, о чем и указывалось.

    25 Февраля 2014, 13:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    34%
    Юрист
    Общаться в чате

     Клиенту выгоднее не оформлять такое приобретение, равно как и продажу через ИП, а делать все через налогообложение ФЛ, о чем и указывалось.

    Не всегда, допустим, ип купил имущество за 10млн.руб., продает, спустя 10 лет за 20 млн.руб.

    налог при НДФЛ будет 13%*(20млн-10 млн)=1 300 000 руб.

    налог при УСН 6% будет 6%*20млн=1 200 000 руб.

    налог при УСН 15% будет 15%*(20млн-10 млн)=1 500 000 руб. (однако, при данной схеме усн можно все расходы по содержанию, ремонту, реконструкции и т.п. вычитать из доходов).

    Кроме того, не забывайте, что при УСН налогоплательщик освобождается от налога на имущество физических лиц.

    Что касается «имущество приобретено не для дальнейшей реализации», во-первых, ничто не мешает включить в виды деятельности -реализацию имущества (как я считаю, это излишнее требование налоговых органов, так как предприниматель вправе заниматься любыми видами деятельности, если только в отношении них не установлен специальный порядок, но такое требование существует и не упомянуть о нем нельзя), во-вторых, обязательно отразить приобретение и реализацию в налоговом учете.

    Невыполнение тех пунктов которые я указал выше, приведет к ненужным спорам с налоговой, поэтому, если лицо хочет применять к покупке -продаже УСН, то проще соблюсти данные условия (предварительно просчитав для себя выгодность той или иной схемы).

    25 Февраля 2014, 16:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    34%
    Юрист
    Общаться в чате

    Обратили внимание на систему 15% доходы минус расходы и выяснили что можно вначале зарегистрироваться ИП, затем купить объект, объект принять к расходам и платить только минимальные 1% это 1000 рублей в месяц это 12 000 рублей в год. Как в данном случае будет облагаться продажа объекта за те же 10 млн. пока не ясно, но получается что 10 млн. Минус 10 млн. =0. Получается идеальная схема, или что то не видим ?

    Согласно п.3 ст.346.16 НК РФ:

    Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов принимаются в следующем порядке:

    -в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств.
    При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

    В случае, если налогоплательщик применяет упрощенную систему налогообложения с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость основных средств и нематериальных активов принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.
    Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах в соответствии с настоящей статьей с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. 

    Таким образом, 10 млн.руб. потраченных на недвижимость вы вправе в течение 10 лет, равными долями относить на уменьшение доходов. Следовательно, сделать вывод о выгодности 15% на усн, можно только на основании грамотного экономического расчета (и то, только если он подтвердится практикой).

    Принимая во внимание вышеизложенное (условность возможности подсчитать выгодность ставки УСН на 15%), реальный выбор у вас стоит между усн на 6% (выгодно, если цена на недвижимость вырастет в два и более раза) и НДФЛ на 13% во всех других случаях.

    25 Февраля 2014, 16:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    34%
    Юрист
    Общаться в чате

    В договоре купли-продажи при покупке будет 10 млн. В договоре купли-продажи при продаже будут те же 10 млн.

    Если так, то однозначно физлицо и НДФЛ, налогов у вас не возникнет.

    25 Февраля 2014, 17:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats