Стоит ли включать в договор купли-продажи пункт об ответственности продавца при изъятии квартиры?

Здравствуйте.

— Стоит ли соглашаться на включение данного пункта?

 Да, такое условие сейчас часто включают договор.

Вам, как продавцу, такое условие включать не рекомендую.

Обратите внимание покупателя, что похожее условие, защищающее покупателя, и так есть в законе.

Статья 461 ГК РФ Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В юриспруденции это называется эвикция.

То есть покупатель и так защищён законом.

Мария, добрый день! Соглашаться или нет на включение в договор таких условий решать только Вам как стороне договора учитывая закрепленный в ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора. Условие понятно для интересов покупателя, но очевидно не в Ваших интересах как продавца. Однако, по сути описанные в предлагаемой формулировке последствия закреплены ст. 461 ГК РФ согласно  которой  при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Другой вопрос что в предлагаемой формулировке по сути конкретизируется вопрос формы возмещения убытков покупателя.
 

Здравствуйте.

На самом деле в данном пункте ответственность сильно завышена. То есть в случае, когда договор признается недействительным, стороны приводятся в первоначальное положение — покупатель должен получить сумму, которую он уплатил за квартиру. Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Если сделка недействительна, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, то есть возмещается его стоимость, либо возвращается в натуре.

В данном же пункте на продавца возлагается дополнительная обязанность по еще одной уплате той же суммы или передаче покупателю аналогичной квартиры. Получается, что продавец платит дважды. На такое условие соглашаться никак нельзя.  

Ввиду этого либо необходимо полностью отказываться от этого пункта, объяснив это неготовностью возвращать фактически двукратную сумму полученную от покупателя, либо его корректировать так, чтобы не было никакого задвоения.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Здравствуйте.

На сегодняшний день это стандартное условие в договорах по продаже недвижимости, я вижу такие очень часто.

Такое условие это мера перестраховки покупателя на случай, если со сделкой в дальнейшем что-то пойдет не так.

Допустим, сделка будет признана недействительной по тем или иным обстоятельствам. В отсутствие такого условия суд бы просто применил реституцию и привел стороны в первоначальное положение (квартира Вам, покупателю уплаченная им сумма по договору).

Но в этом случае покупатель бы понес убытки, которые ему бы, скорее всего, никто не возместил, так как за это время квартиры могут подорожать в цене, и он уже не сможет ничего приобрести за ту же сумму.

В данном случае в действие включатся эти условия, и Вам придется вернуть покупателю сумму, которая была бы достаточна для приобретения аналогичной квартиры после признания сделки недействительной, то есть по сути компенсировать ему убытки.

Кроме того, стоит отметить, что даже признание сделки недействительной не влечет недействительность гарантирующего условия, поскольку по смыслу ст. 431.2 это по сути заверение об обстоятельствах (аб. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

В действительности, ни ст. 460, 461 ГК РФ, ни общие правила о возмещении убытков покупателя толком не защищает.

Чтобы сработала ст. 461 ГК РФ нужно, чтобы произошла фактическая виндикация (отобрание) у покупателя квартиры. Это не всегда происходит сразу, иногда покупателю очевидно, что квартирой он пользоваться и распоряжаться уже не сможет, но при этом никто ее сразу не отбирает (например, на нее наложен арест по уголовному делу, который может висеть годами).

Также при признании сделки недействительной вовсе не во всех случаях у покупателя будет право требовать с продавца возмещения убытков.

Стоит соглашаться или нет — это решать Вам. Если Вы чувствуете какие-то шероховатости по части этой квартиры, которые могут привести к оспариванию сделки, аресту, виндикации от покупателя — то наверно не стоит, или в таком случае письменно в договоре оговорить все эти возможности, предупредив покупателя и не распространять это условие на конкретные случаи.

Если с квартирой все чисто, то опасности соглашаться на такое условие не вижу, так как, повторюсь, сейчас практически все риэлторы включают в проекты договоров такие условия, чтобы максимально защитить своих покупателей.