Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как обезопасить себя при покупки данной квартиры?
Добрый вечер. Меня зовут Сергей. Решил я купить квартиру и всплыла одна проблема. Квартира была куплена в 2005 году. Собственников на момент приобретения было 2 человека и квартира покупалась в законном браке. В 2008 году один из собственников умирает. Второй собственник не открыл наследственное дело до сих пор. Прошло уже 15 лет. Настоящий собственник уверяет в том, что у умершего не было наследников. Как обезопасить себя при покупки данной квартиры?
Здравствуйте, Сергей!
Уточните, по сведениям в ЕГРН так и значатся два собственника? Один из которых умерший?
В 2008 году один из собственников умирает.
Добрый день!
Если в выписке из ЕГРН значатся два собственника, один из которых умер, то второй собственник — супруга, которая проживала и была зарегистрирована с наследодателем в одном жилом помещении на момент его смерти, может обратиться к нотариусу даже по истечении такого срока и оформить наследственные права на долю супруга.
Так, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании»
36. Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.
В качестве таких действий, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания)
Супруге надо взять справку в жилищном отделе, что на момент смерти супруга они были зарегистрированы в одном жилом помещении, взять свидетельство о смерти, свидетельство о регистрации брака и свой паспорт и явиться к нотариусу для оформления наследственных прав.
Далее продолжу.
Нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство на долю умершего супруга, на основании которого продавец зарегистрирует своё право на вторую дою, а потом может её продавать.
При этом налога на доходы от продажи не будет, поскольку срок владения будет исчисляться с момента возникновения права на первую долю в 2005 году.
Лучше подождать оформления наследственных прав продавцом и не верить словам. Хотя если уже прошло 15 лет с момента смерти наследодателя, то шансов на то, что объявятся другие наследники, уже практически нет.
Кроме того, согласно п. 42 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ:
42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве
Поэтому даже если наследники и объявятся по истечении такого срока (что маловероятно), а квартира продана уже Вам, то у наследников возникнет только право на выплату компенсации стоимости их доли, и эти требования могут быть заявлены не к Вам, а к продавцу.
Если право собственности зарегистрировано только на продавца, а супруг нигде не фигурирует, то особых рисков покупать такую квартиру не вижу.
Но если квартира покупается в ипотеку, то, как правило, банки требуют оформления наследственных прав продавца.
Сергей, добрый день.
Как обезопасить себя при покупки данной квартиры?
Пока решение о приобретении не принимайте. Обезопасить себя Вы можете только одним способом — предложить собственнику оформить надлежащим образом наследственные права.
Собственников на момент приобретения было 2 человека и квартира покупалась в законном браке. В 2008 году один из собственников умирает. Второй собственник не открыл наследственное дело до сих пор. Прошло уже 15 лет.
При оформлении наследственных прав нотариусы руководствуются Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, в соответствии с п.52 которого
52. Информацию о фактическом принятии наследства нотариус устанавливает на основании документов, подтверждающих совершение наследником действий, свидетельствующих о принятии наследства, например:
документов, выданных органами регистрационного учета граждан о регистрации по месту жительства или месту пребывания, органами местного самоуправления или управляющей организацией и иных документов, подтверждающих совместное проживание наследника с наследодателем на момент открытия наследства, если такой наследник не сообщает в заявлении о несовершении им действий по фактическому принятию наследства;
судебного акта.
Таким образом, если переживший супруг был зарегистрирован по месту жительства в квартире на день смерти супруга, либо в каком ллибо ином жилье, но вместе с умершим, то наследство считается приняшим и документы о регистрации являются бесспорным доказательством принятия наследства. При оформлении наследства нотариус выяснит и круг лиц, может ли кто-то уже считаться фактически принявшим наследство.
Таким образом, оформление наследства возможно и сейчас, независимо от того, что прошло 15 лет со дня смерти одного из владельцев.
Кроме того, следует обладать и иной информацией для оценки вероятности чьих-либо правопритязаний, но такая проверка, как ее провести -это предмет индивидуального консультирования в чате
После оформления наследства в договоре купли-продажи могут быть оговорены заверения об обстоятельствах продавца о том, что он гарантирует отсутствие иных наследников, чьих-либо правопритязаний и т.д. (см. ст.431.2 ГК РФ).
Здравствуйте Сергей!
Если второй собственик умер и его наследство никто не принял из наследников то собствеником становится местная администрация и для купли продажи данного имущества целиком, требуеться согласие двух собствеников. Лучше заказать выписку из ЕГРН о собствениках и запросить данную спраку от продавца. Как только узнае кто собственик покупайте у него или у них квартиру. Если собственика 2 то и в договоре нужно писать двух продавцов а договор будет трехстороннем.
Будте очень осторожны данная квартира являеться проблемной и может получиться так что Вы купите квартиру в которую может вселиться этот второй неизвесный собственик.
Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности.
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Дело в том, что если вторую долю (долю умершего второго собственника) в наследство так никто и не принял, то она является выморочным имуществом.
Согласно ст. 1151 Гражданского кодекса РФ:
А выморочное имущество (в частности, жилые помещения и доли в праве собственности на них) в силу закона переходит в муниципальную собственность (либо в государственную собственность Москвы, СПб или Севастополя, как городов федерального значения, если жилое помещение находится на их территории).
Если же второй умерший собственник был супругом пережившего супруга (другого собственника), и на момент смерти они находились в законном официально зарегистрированном браке (т.е. брак к моменту смерти не был расторгнут), то получается, что несмотря на то, что не открывалось наследственное дело, переживший супруг фактически принял наследство.
В силу п. 2 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ:
И учитывая, что переживший собственник фактически вступил во владение долей умершего, то, будучи супругом умершего (а супруги относятся к наследникам первой очереди в силу закона), считается, что он принял в наследство эту вторую долю.