Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

404 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
404 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Наследование и Продажа участка с незарегистррованным домом по ипотеке

Есть два участка, объединенных общим забором, собственник один. На одном из участков стоит дом. Дом не зарегистрирован, есть только строительный паспорт. Владелец участков умер, наследник -сын (вдова отказалась от доли). Сын хочет сразу же при вступлении в наследство (по истечении 6 м после смерти) продать участки. Покупатель хочет взять ипотеку на покупку земли. Банк отказывает в ипотеке при наличии незарегистрированного дома на участке.  Может ли отсутствие регистрации дома создать еще какие-то проблемы для покупателя? Продавец не хочет регистрировать дом, чтобы избежать налога на продажу. Можно ли указать заявленую продавцом цену как цену одного участка, для банка, а второй участок (с домом) продать по фиктивной цене (без фактической уплаты денег). Чем это грозит? Как лучше поступить?

15 Февраля 2014, 14:37, вопрос №370869 Жуков Кирилл, г. Москва

Уточнение клиента

Для оформления ипотеки банк требует акт оценки с фотографиями, дом скрыть не получится.

15 Февраля 2014, 15:03

Уточнение клиента

Фотографировать и оценивать будет компания-оценщик, в идеале из списка, рекомендованного банком. Банк - сбербанк. Я фактически покупатель, продавец заинтересован продать мне, но не хочет много морочиться с бумагами.

Чем грозит фиктивная продажа второго участка? То есть я даю документы в банк на продажу 1-го участка, без дома, условно за всю сумму денег. Как продать второй участок, с домом, без уплаты денег и чтобы у продавца было меньше мороки?

15 Февраля 2014, 15:49

Жуков Кирилл оставил отзыв о сайте — показать

700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (19)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемый Кирилл.

    Не указывайте наличие дома на втором участке и все. Пусть покупает просто землю, а цену дома можете вложить внутрь цены ДКП. Когда покупатель оформить собственность на участок — он просто соберёт документы и оформит дом как свой, недавно построенный...

    Но лучше конечно, оформить продавцу дом в собственность, а сумму налога, которую он уплатить, заложить в цену участка.

    С уважением.

    15 Февраля 2014, 14:54
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    В этом случае — тогда только вариант с фиктивной продажей второго участка.

    15 Февраля 2014, 15:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Здравствуйте, не могу не согласиться с коллегой Яной и первый и второй вариант наиболее подходящие для данной ситуации, я бы согласился на второй вариант, пусть продавец оформит дом, а потом просто в цену вложит сумму с налога и все, никаких проблем не будет

    Первый вариант тоже неплох, ну там волокиты больше будет

    С уважением, Олег

    15 Февраля 2014, 15:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Кирилл, Ваша проблема не совсем юридического характера. Вы столкнулись с препятствием конкретного банка покупателя. Я в таких случаях рекомендую вступить в переговоры с банком и выяснить при каких условиях, они готовы пропустить сделку. Иногда следует выяснить причины отказа, чтобы придумать свою схему, которую банк смог бы пропустить.

    Дело в том, что с точки зрения законодательства, продавец имеет полное право продавать участок в таком виде. Этот дом в данном случае домом не является, поскольку он не сдан  в эксплуатацию (если я правильно понял его статус).

    Более  (в чем-то жесткий) совет  - обратиться в другой банк. Но, к сожалению, это не всегда возможно, тем более, что это банк покупателя, которого продавец, вероятно, не хочет терять. Здесь имеет значение, чью сторону мы сейчас представляем.

    15 Февраля 2014, 15:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я представляю покупателя.

    15 Февраля 2014, 15:19
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я представляю покупателя.

    Ну раз вы (а значит и мы тоже) на стороне покупателя, то попробуйте рассмотреть вариант выбора другого банка. На практике, это разрешает такую проблему, как у вас.

    Кстати нежелание продавца регистрировать дом для избежания налогообложения его не спасет. Ибо в связи с продажей земли у него все равно возникает необходимость уплаты налогов. Так что ему все равно нужно будет решать эту проблему. Так что этот аргумент продавца не совсем корректен. Можете в качестве контраргумента ему это передать, может это поможет его убедить дом все-таки оформит. Но в этом случае ваша сделка затянется по времени и сильно.

    15 Февраля 2014, 15:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    А акт готовить, оценивать и фотографировать сотрудник банка будет?

    15 Февраля 2014, 15:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Фотографировать и оценивать будет компания-оценщик, в идеале из списка, рекомендованного банком. Банк - сбербанк. Я фактически покупатель, продавец заинтересован продать мне, но не хочет много морочиться с бумагами.

    15 Февраля 2014, 15:42
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Яна, убежден, что сотрудник банка ничего делать не будет. Они по сделкам требуют предоставить пакет документов, который они запросили :) Это же банк....

    15 Февраля 2014, 15:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Натан, вот и я про это… Им главное получить фото участка и все… А кто мешает сфотографировать другой участок и оценить его?!:-) 

    15 Февраля 2014, 15:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Теоретически это опасно, ибо предоставление недостоверных сведений может является основанием для расторжения кредитного договора (обычно такое условие у банка имеется в таких договорах. Для покупателя это неоправданный риск.

    15 Февраля 2014, 15:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Кирилл. Вы, на сегодняшний день, можете продать только один участок. Это участок на котором отсутствует строение, так как при переходе права собственности рег. палата потребует от Вас предоставить справку о том, что на земельном участке отсутствуют строения. Соответственно Вы сможете предоставить такую справку только по одному участку.

    Продать второй участок (на котором есть строение) фиктивно Вы также не сможете, так как переход права собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации. То есть по факту получается, что Вы за данный участок получаете деньги, и при этом остаетесь его собственником (свидетельство о регистрации права собственности на Ваше имя).

    Если вы все-таки настроены продавать два участка, то  в таком случае выход у Вас один — привести все документы в порядок.

    base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=777324;dst=0;ts=10CCAD8AE4FE088218366353C058813F;rnd=0.6331688254352338

    15 Февраля 2014, 15:52
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    я покупатель. Но ведь если на участке стоит сарай, я не обязан его регистрировать, к примеру. В данном случае дом, как объект недвижимости же попросту не существует, не так ли? Он будет существовать уже когда я его зарегистрирую?

    15 Февраля 2014, 15:58
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    я покупатель. Но ведь если на участке стоит сарай, я не обязан его регистрировать, к примеру. 

    Правильно.

    В данном случае дом, как объект недвижимости же попросту не существует, не так ли? Он будет существовать уже когда я его зарегистрирую?

    Не совсем так. Юридически, этот дом появится как дом после сдачи его в эксплуатацию. А после регистрации дом будет уже принадлежать на праве собственности конкретному лицу.



    15 Февраля 2014, 15:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а как оформляется сдача в эксплуатацию? То есть все таки есть этот дом или нет? У продавца есть разрешение на строительство и строительный паспорт от 2003 года. Больше ничего, ну кроме документов на участки, конечно.

    15 Февраля 2014, 16:03
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Да, в настоящий момент этот дом сарай. Раз он не оформлен, вы его можете, например снести и построить другой. Как объект недвижимости он будет существовать только после оформления.

    15 Февраля 2014, 16:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    а как оформляется сдача в эксплуатацию? То есть все таки есть этот дом или нет? У продавца есть разрешение на строительство и строительный паспорт от 2003 года. Больше ничего, ну кроме документов на участки, конечно.
    После того, как строительство завершается, из БТИ (или иного органа, осуществляющего функцию приема жилого дома в эксплуатацию) приглашаются соответствующие специалисты, которые в результате обследования дома установят соблюдение всех необходимых норм строительства, в следствие чего будет подписан акт ввода дома в эксплуатацию с его назначением (жилой дом). У такого дома появится технический паспорт, который будет необходим при первичной регистрации права собственности. Вот после ввода в эксплуатацию уже можно утверждать, что на земельном участке находится жилой дом. А пока у вас даже не сарай, а набор лесопиломатериалов в виде дома.

    15 Февраля 2014, 16:10
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    последний вопрос - не создаст ли проблемы при сдаче дома в эксплуатацию в связи с тем, что строительный паспорт оформлялся прежними владельцами. Или это не играет роли и он не нужен?

    15 Февраля 2014, 17:28
  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    Раз нет ввода в эксплуатацию, то это не дом. Это ОИЖС (объект индивидуального жилищного строительства). Данный факт будет отражен в данной справки. ОИЖС требует гос. регистрации (при переходе прав на земельный участок). ОИЖС не зарегистрирован, у него юридически нет собственника, а соответственно нет подтверждения того, что собственником земельного участка и ОИЖС является одно лицо.  В дальнейшим этим собственником может оказаться вообще третье лицо, которое в последствии может заявить свои требования к земельному участку на котором расположен данный ОИЖС.

    Что касается сдача дома в эксплуатацию, то это достаточно трудоемкое и затратное занятие.

    15 Февраля 2014, 16:14
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Чем грозит фиктивная продажа второго участка? То есть я даю документы в банк на продажу 1-го участка, без дома, условно за всю сумму денег. Как продать второй участок, с домом, без уплаты денег и чтобы у продавца было меньше мороки?

    Вы действительно можете продать «безпробленый» участок по цене двух, на который привлечь ипотечные средства. Второй же участок продать по любой цене, без привлечения банка. Эти сделки нужно делать одновременно, прописав в договорах положения ст. 157 ГК РФ (если одна сделка не состоится, то не пройдет и вторая). Если вас такая схема устраивает, вы можете ей воспользоваться. Но возникает вопрос к банку — пропускает ли он договор продажи земельного участка по указанной вами цене (которая окажется выше ожидаемой).

    15 Февраля 2014, 16:20
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я правильно понимаю, что могу купить второй, проблемный, участок за 100 тыс. даже? И продавец будет уплачивать сумму налога с 100 тыс только? И еще - как вы относитесь к комментарию выше, что, возможно, участок со строением не удаться зарегистрировать?

    15 Февраля 2014, 16:27
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    И продавец будет уплачивать сумму налога с 100 тыс только? 

    Продавец будет платить налог с той суммы, которую Вы укажите в договоре. Конечно 1 рубль ставить не нужно, потому что привлечен внимание налоговой. 

    Предложите продавцу проблемный участок Вам подарить!, негласно расчитаетесь деньгами..

    15 Февраля 2014, 16:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я правильно понимаю, что могу купить второй, проблемный, участок за 100 тыс. даже? 

    Согласно ст. 421 ГК РФ 

    граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

    Т.е. цена договора определяется сторонами самостоятельно и может быть любой. Главное — чтобы она была указана, ибо цена договора является существенным условием.

    И продавец будет уплачивать сумму налога с 100 тыс только?

    Налог он в данном случае даже и не будет уплачивать, ибо если недвижимость продается дешевле 1 млн рублей, налог не уплачивается.

    И еще — как вы относитесь к комментарию выше, что, возможно, участок со строением не удаться зарегистрировать?

    Отношусь неоднозначно, ибо действительно есть норма, согласно которой

    Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

    Но, во-первых, Росреестр должен получить информацию о нахождении такого строения, чтобы приостановить/отказать в регистрации (как и было в судебном споре в примере коллеги Бурова Павла). Во-вторых, юридически у вас как такового строения, принадлежащего собственнику земельного участка не существует, поскольку это строение никак не обозначено и не оформлено. 

    Именно поэтому я дал рекомендацию заключить сделку под условием (ст.157). У вас будет защита: если не пройдет одна сделка, не пройдет и вторая и свои деньги вы не потеряете. 

    15 Февраля 2014, 16:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Буров Павел

    «последний вопрос — не создаст ли проблемы при сдаче дома в эксплуатацию в
    связи с тем, что строительный паспорт оформлялся прежними владельцами.
    Или это не играет роли и он не нужен?»

    Дело даже не в техническом паспорте (хотя это на этапе строительства важно), а в разрешении на строительство. Разрешение выдавалось ныне покойному, оно выдавалось сроком на три года (предполагаю). Отсюда следующие вопросы: почему не уложились в отведенный срок? почему не продлили разрешение на строительство? почему в то время не узаконили недострой?

    P.S.

    Немножко не соглашусь с Будовиц Натаном в том, что данное строение никак не обозначено и никак не оформлено. Если вы говорите о том, что есть тех. паспорт на строение, то как минимум информация о данном строение есть в БТИ. Также в БТИ есть информация  и о том: «на каком основании ведется строительство и кто его ведет».

    15 Февраля 2014, 17:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    не тех паспорт, а строительный паспорт. Нашел первую страницу. Выдан администрацией района, архитектурно-планировочным управлением. Строительный паспорт на застройку земельного участка. Дата 2003 г.

    15 Февраля 2014, 17:49
  • Юрист - Буров Павел

    Если был выдан строительный паспорт, то данный дом «засветился» вообще во всех инстанциях, в том числе и Комитете по архитектуре и строительства муниципального образования, а также и в земельном комитете (скорее всего данный ОИЖС даже нанесли на ситуационный план земельного участка).

    15 Февраля 2014, 17:53
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats