Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

680 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
680 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Купля продажа земельного участка, какие налоги?

Вопрос о купле продаже земельного участка и налогах. Я, как физическое лицо, обладаю земельным участком под застройку индивидуальными жилыми домами на основании свидетельства о гос.регистрации права. Хотелось сократить затраты на налоги (стоимость продажи более 1 млн. руб.), могу ли я зарегистрировать ИП на свое имя и продать этот участок?

Максим, г.Саранск

12 Февраля 2014, 10:57, вопрос №367917 Максим
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Можете конечно, но смысл? Вы что так, что как ИП все равно физическое, а не юридическое лицо.

    Собственно, как ИП вы только сложности себе изобретете, если оформлять ИП исключительно ради этой сделки.

    12 Февраля 2014, 11:05
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья

    Здравствуйте, Максим.

    Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица. 


    12 Февраля 2014, 11:07
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Васин Максим
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день, Максим! Теоретически, конечно можно провести продажу как выручку ИП на УСН с 6%, но в этом случае во-первых, вы не сможете воспользоваться налоговым вычетом по ст. 220 НК РФ  в 1 млн, и 6% придётся платить со всей суммы продажи, проведённой вами как выручка ИП, а во-вторых, как ИП обязаны будете заплатить страховые взносы в ПФР и ФОМС, что-то порядка 30 т.р… Так что экономической целесообразности в этом может и не быть. К тому же не исключено, что налоговая попытается обжаловать проведение суммы продажи участка, как выручка ИП, на том основании, что участок был приобретён до регистрации в качестве ИП.

    Удачи вам!

    12 Февраля 2014, 11:11
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Архипова Иветта
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Челябинск
    Общаться в чате
    Иван!

    Письмо Департамента налоговой и
    таможенно-тарифной политики Минфина России от 23 апреля 2013 г.
    N 03-04-05/14057 О налогообложении доходов, полученных от продажи
    земельных участков и недвижимого имущества

    … Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое
    имущество использовались в предпринимательской деятельности, или если
    индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды
    деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого
    имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при
    определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с
    применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный
    предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в
    виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая
    ставка в размере 6 процентов.


    Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого
    имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в
    целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если
    индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды
    деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и
    недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических
    лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц»
    Кодекса.



    ИА «ГАРАНТ»: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70269896/#ixzz2t5rNeU5u
    12 Февраля 2014, 11:16
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Ну, собственно Максим описал проблемы как для ИП, на чем я подробно останавливаться просто не стал, в силу бессмысленности самого действия регистрации ИП как способа минимизировать налоги :-)

    Если внимательно всё посчитать, то процедура со сделкой через ИП обойдется, пожалуй, гораздо дороже нормального оформления сделки в итоге.

    Так что не стоит изобретать обходные пути, усложняющие жизнь.

    12 Февраля 2014, 11:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каплин Михаил

    Если земельный участок находился на правах собственности менее 3 лет, то при его продажи вы имеете право воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
    Срок владения земельным участком отсчитывайте с момента государственной регистрации договора купли продажи.

    Имущественный вычет 1000 000

    Если вы продаете участок за 1100 000, то 1100 000-1000 000= 100 000*13%=13 000 руб налога.

    С ИП имущественный вычет получить не получиться 

    12 Февраля 2014, 11:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каплин Михаил

    В случае с ИП вы сможете воспользоватся вычетом на расходы на данную недвижимость, расходы подойдут ли близко к 1000 000? Вряд ли поэтому и налог придется платить со всей суммы, а не с разницы. Не выгодно вообщем

    12 Февраля 2014, 11:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальникова Галина

    Здравствуйте, Максим!

    Поддерживаю Архипову Иветту! Земельный участок приобретен до регистрации Вас в качестве ИП, т.е. затраты понесенные Вами как физическим лицом, подразумеваются  понесенными в личных целях, т.к. Вы еще не предприниматель. Поэтому есть шанс попасть на НДФЛ.

    12 Февраля 2014, 11:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    добрый день,

     с одной стороны, исходя из позиций Минфина (Письмо от 6 февраля 2012 г. N 03-11-11/23, Письмо от 10.05.2012 N 03-11-11/151), не вызывает возражений регистрация в качестве ИП, осуществляющим  покупку-продажу собственного недвижимого имущества, и применение им налоговой ставки в размере 6%.

    При этом, «предпринимательство» определяется как деятельность, направленная на СИСТЕМАТИЧЕСКОЕ извлечение прибыли (ст.2 ГК РФ)
    +  позиция  Минфина, излагаемая им в Письмах, носит информационно-рекомендательный характер — мнение Минфина формируется без проведения экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций и физических лиц, без оценки  конкретных хозяйственных операций(в силу Регламента Минфина России, утв. Приказом Минфина России от 23.03.2005 N 45н).

    Риск того, что ИП вызовут в ИФНС и скажут, что он занимался незаконной предпринимательской деятельностью, не исключен..

    (из практики: «гражданин Петров в 2009 году купил и оформил на себя в собственность зем. участок 10 га за 10 млн. рублей. На этом участке провели свет, электричество, построили дома и дороги, есть документы о понесенных в связи с этим расходах.

    В 2010 году  физик  Петров стал так же стал  ИП  ( продажа  недвижимости).
    В 2010 году Петров, будучи уже  ИП, продал участок общей площадью 8 га вместе с домами на сумму 10 млн. рублей, получив доход 2 млн.
    С учетом ранее понесенных расходов доходы ушли в минус. Затем на основании запроса в письменной форме, поданного в установленном порядке, получил справку из ИФНС об ОТСУТСТВИИ задолженности перед ИФНС  как   физика . Сейчас его вызвали в ИФНС и говорят, что он занимался незаконной предпринимательской деятельностью. Предложили следующие варианты решения вопроса:
    — он платит 6% с полученного дохода (6% от 10 млн. рублей);
    — если не согласится, заплатит 13% от 10 млн. рублей плюс штрафы и пени и прочее»...)
    с уважением,

    Елена

    12 Февраля 2014, 12:07
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Лариса

    Здравствуйте!  «могу ли я зарегистрировать ИП на свое имя и продать этот участок?» — Да, Вы можете зарегистрировать себя в качестве ИП, указать ОКВЭД, например, 70.12.3. 

    Вопрос, выгодно ли  Вам будет это?

    Если участок находился в собственности более трех лет, то какая бы ни была стоимость этого участка, налог Вам платить не надо будет. Либо Вы купили его за ту же стоимость, что и продаете. 

    Если участок в собственности менее трех лет, цена его превышает 1 000 000р. и расходов на его покупку Вы не несли, то выгоднее зарегистрировать ИП. При этом, налог, который Вы будете платить в связи с УСН 6%, Вы сможете уменьшить на те страховые взносы, которые уплатите в том же отчетном периоде. В 2014г. их сумма составляет 17328, 48 за год — страховые взносы в ПФР, 3399,05 — ФОМС, но платить Вы будете не всю сумму, а пропорционально количеству дней в году, в течение которых Вы пребывали в статусе ИП. Уменьшить Вы сможете только на 1/4 сумму от годовой раз в квартал, также откорректированную в зависимости от количества дней в этом квартале, в течение которых Вы были ИП. А также, т.к. Ваш доход будет превышать 300 000р., то с разницы (стоимость земельного участка — 300 000р.) Вы заплатите 1% страховых взносов в ПФР.

    Чтобы рассчитать более точно, нужно знать сумму, за которую Вы хотите продать земельный участок.Но есть риск того, что налоговая признает этот доход доходом, полученным не от предпринимательской деятельности, т.к. нет одного из основных признаков предпринимательской деятельности: систематичности.

    12 Февраля 2014, 18:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats