Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
6Что можете мне порекомендовать сделать в этой ситуации?
Здравствуйте, являюсь собственником ½ доли нежилого помещения подвал.
В 2007 году купили помещение на двоих 50/50 со знакомым инвестором, в 2009 году мой знакомый поменял свою ½ доли помещения на однокомнатную квартиру(в договоре мены указали инвентаризационную стоимость) с мезонином с другим человеком этот человек, пообещал купить мою долю, поэтому я дала согласие на обмен, я предлагала купить ее по оценке он отказался, человек он состоятельный, за это время приобрел много объектов недвижимости. В 2020 году сделал брачный договор, (он у меня есть) все имущество указанное в договоре переписал на жену затем, переписал свою ½ доли нежилого помещения, отдельно в соглашение о внесении изменений в брачный договор. Затем через несколько месяцев они долю выставили на продажу. Продать Супруга ее не смогла и предложила продавать вместе я согласилась, но хочу за свою долю стоимость по оценке она готова продавать дешевле на несколько миллионов лишь бы продать (с ее слов), продавать я хочу по долям я первый собственник хочу себя обезопасить.
Как мне лучше выйти из данной ситуации? меня втянули в мутную схему я знаю, что квартиру, которую он поменял , он делал за нее платежи находясь в браке с другой супругой(60 % от стоимости квартиры) я ее тоже знаю я риэлтор работала с ней (она тоже знает об этой квартире), при заключении договора аренды нашего помещения я заметила у него потерю паспорта и спросила у него поделил ли он квартиру он сказал нет, возможно поэтому он и поменялся и обещал у меня купить мою долю(чтобы запутать следы). На сегодняшний день квартира, которую они поменяли стоит дороже всего нашего помещения (это видовой пентхаус) также новый собственник увеличил площадь квартиры за счет мезонина и произвел ремонт она 57 метров плюс мезонин стала около 110 метров(что еще может существенно увеличить ее стоимость). Когда они менялись коммерческая недвижимость стоила дороже жилой. Cупруга постоянно упоминает что они невыгодно поменялись и помещение им не нужно и что оно низкодоходно. Возможно, хотят оспорить мену? Я не знаю.(Отправляю также договор мены).
Я много раз предлагала им выкупить мою долю по оценке они отказываются. Также предлагала заключить договор на продажу с агентством недвижимости они не стали.
Первый и вторые мои сособственники очень состоятельные люди. Я ничего от их сделке не приобрела, а только застряла в сособственности. Помещение мы сдаем в аренду по не дорогой цене. Все вопросы приходится решать мне, за помещением они не следят, мне это не выгодно и неудобно я хочу продать свою долю по рыночной цене отдельно или вместе неважно хотят ли они продавать или нет не знаю возможно провоцируют конфликты.
Вопросы:
1)Существуют, ли у меня какие-нибудь риски при продаже моей доли вместе с новым собственником женой целиком?
2)Как лучше продать целиком или по долям чтобы было без рисков для меня?
3)Cмогут ли они в принципе продать свою долю или это будет для них проблематично, (нотариальная сделка)
4) какие риски есть у покупателя при покупке их доли?
5)Могут ли они оспорить договор мены ? либо я ?
6)Что можете мне порекомендовать сделать в этой ситуации?
- договор мены1.png
- договор мены2.png
Добрый день, Татьяна.
Изучил приложенный Вами договор, теперь отвечу по существу заданных Вами вопросов.
1)Существуют, ли у меня какие-нибудь риски при продаже моей доли вместе с новым собственником женой целиком?
И Вы, и второй собственник владеете долями в помещении на законных основаниях, поэтому имеете полное право их продать. Каких-то специальных рисков при продаже нет. Есть риски общие для всех договоров купли-продажи, основной риск связан с неполучением денег от покупателя и их распределением между Вами и вторым сособственником. Поэтому в договоре нужно указать, что покупатель должен перечислить деньги за продажу помещения на два банковских счёта — половину денег на Ваш счёт, половину — на счёт второго собственника.
Для того, чтобы гарантированно получить деньги от покупателя, нужно оформить сделку через эскроу-счёт (ст.860.7 ГК РФ) или аккредитив (ст.867 ГК РФ). Простыми словами, суть этих методов расчётов в том, что деньги покупателя блокируются на специальном счёте в банке, он не сможет их забрать оттуда, а когда право собственности на помещение перейдет ему, то Вы сможете получить свои деньги. Вероятность обмана со стороны покупателя в таком случае исключена.
2)Как лучше продать целиком или по долям чтобы было без рисков для меня?
Риски те же, что указаны в ответе выше. Но при продаже целиком Вы, скорее всего, получите больше денег, поэтому лучше продавать всё помещение. Найти покупателя на долю значительно сложнее.
3)Cмогут ли они в принципе продать свою долю или это будет для них проблематично, (нотариальная сделка)
Конечно, у них есть право продать долю, но сначала они обязаны предложить купить долю Вам, так как у Вас преимущественное право покупки (ст.250 ГК РФ). Если Вы откажетесь от покупки, то они вправе продать долю другому лицу. Тут проблем не усматривается.
4) какие риски есть у покупателя при покупке их доли?
После покупки он станет участником долевой собственности на помещение наравне с Вами и получит право на часть доходов от использования помещения.
Ст.247 ГК РФ
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Если не договоритесь о том, как совместно использовать имущество, то тогда есть риск обращения в суд для определения порядка пользования.
5)Могут ли они оспорить договор мены? либо я ?
Оспорить, то есть подать иск в суд, они или Вы, конечно, можете, это право представлено законом, но будет отказ в иске, так как договор мены заключён в 2009 году, а это значит, что истекли все сроки на оспаривание (3 года). Достаточно заявить об этом судье. Поэтому в отношении оспаривания не вижу причин для волнений.
6)Что можете мне порекомендовать сделать в этой ситуации?
Договаривайтесь и продавайте помещение целиком, так будет выгоднее для Вас. Если не получится договориться, но желание продать сохраняется, продавайте долю, не забыв предложить в письменном виде купить её сначала второму собственнику.
Если есть техническая возможность, то лучше разделить помещение на два отдельных объекта недвижимости. Тогда сможете самостоятельно распоряжаться своей частью помещения, не завися от второго собственника.
Остальные нюансы можно обсудить в чате в рамках отдельной консультации.
С уважением, Роман.
Почему нотариус отказался проводить сделку? Уточните, в чём, по его мнению, грязность сделки.
Для раздела имущества супругов не нужна какая-либо цель, достаточно одного их желания, ст.38 Семейного кодекса РФ:
Поэтому раздел имущества — это законная сделка, захотели поделить имущество — поделили. Может, они собираются разводиться и заранее урегулировали имущественные вопросы.
Рисков нет, так как сделка по разделу имущества супругов законна и прошла проверку нотариусом.
В этом случае лучше всего продавать отдельным договором продажи доли, так как такую продажу никто оспорить не сможет. А если будет продажа двух долей в одном договоре, то вероятность оспаривания имеется. При этом в статье 180 ГК РФ указано, что
Если в момент мены, она была в браке с этим человеком и эта квартира была совместно нажитым имуществом, то теоретически она имеет право оспорить мену, если она не давала согласия на такую мену.