Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Взыскание с застройщика
Здравствуйте. Был куплен по дду объект недвижимости. дом сдан, объект принят. при приёмке были выявлены недостатки, составлен акт, подписан собственником и застройщиком. Застройщик не устранил недостатки. Застройщик также просрочил передачу объекта. Далее объект был продан другому физ лицу. Вопрос: неустойку и компенсацию за устранение недостатков кто должен взыскивать первый собственник или второй?
Здравствуйте.
1. Неустойку взыскивать можете Вы, поскольку обязательство, обеспеченное неустойкой не было исполнено в надлежащие сроки именно перед Вами, Вам и принадлежит право на ее взыскание (ст. 330 ГК РФ).
2. Расходы на устранение недостатков являются формой взыскания убытков. Если Вы понесли эти расходы и у Вас есть на руках доказательства, то Вам их взыскивать.
Если недостатки не были устранены полностью, и в дальнейшем будут обнаружены новыми собственниками, то у них будет самостоятельное право заявить претензии к застройщику, поскольку они потребители, пользующиеся гарантийным товаром. (см. преамбулу к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»)
На взаимоотношения конечного покупателя квартиры-новостройки, который купил данную квартиру не по договору долевого участия в строительстве у Застройщика, а по обычному договору купли-продажи у Дольщика (уже оформившего первичное право собственности на квартиру на основании передаточного акта), и Продавца будут распространяться не положения ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...», а положения ГК РФ в части, регулирующей договор купли-продажи.
ФЗ № 214 регулирует взаимоотношения Застройщика и Дольщика, заключившего договор долевого участия в строительстве на этапе строительства дома до момента ввода его в эксплуатацию.
Покупатель квартиры, построенной в результате долевого строительства и проданной ему участником долевого строительства, лишен права на предъявление претензий по качеству в гарантийный срок к Застройщику в порядке ст. 7 ФЗ № 214, т.к. не являлся стороной ДДУ.
Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в случае продажи продавцом покупателю недвижимости, качество которой не соответствует условиям договора о ее продаже, применяются общие правила ст. 475 ГК РФ.
По общему правилу, установленному ст. 475 ГК РФ,
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Собственник квартиры, купивший ее у участника долевого строительства, лишен возможности предъявления претензий к застройщику в случае выявления недостатков, в том числе скрытых, которые невозможно обнаружить при приемке квартиры по договору купли-продажи. Он может предъявить такие претензии только к продавцу, у которого он купил квартиру, с обоснованием своих требований положениями ст. 475 ГК РФ.
Право на взыскание неустойки за просрочку устранения строительных недостатков, которые были заактированы подписанным актом между дольщиком и застройщиком, к покупателю квартиры не переходит по следующим основаниям:
1. покупатель квартиры связан договорными отношениями не с застройщиком, а с продавцом, поэтому именно к продавцу вправе предъявлять претензии, в т.ч. по качеству квартиры.
2.Право требовать от Застройщика оплаты неустойки за просрочку устранения недостатков, выявленных в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...», принадлежит только Дольщику, т.к. именно Дольщик является стороной Договора долевого участия в строительстве и ФЗ № 214 регулирует взаимоотношения Застройщика и Дольщика по ДДУ, в т.ч. по предъявлению претензий в связи с качеством объекта долевого участия, выявленного на этапе приемки квартиры и далее в процессе ее эксплуатации.
Кроме того, если продавец проинформировал покупателя (конечного собственника) квартиры о наличии в ней строительных недостатков, и покупатель согласился купить квартиру с данными недостатками на согласованных с продавцом условиях, он не вправе предъявлять продавцу требования в соответствии со ст. 475 ГК РФ, связанные с данными оговоренными на этапе покупки квартиры недостатками.
Требования к продавцу можно предъявлять только по тем недостаткам, которые не были оговорены продавцом на этапе заключения договора купли-продажи, или по скрытым, которые не были известны продавцу на момент заключения договора купли-продажи или которые появились уже после заключения договора.
Конечный собственник квартиры, купивший ее у Дольщика (первого собственника) может предъявлять претензии по качеству квартиры только к продавцу, с которым он заключил договор купли-продажи, но не к застройщику.
Конечный собственник квартиры не связан никакими договорными отношениями с застройщиком.
К продавцу (первому собственнику квартиры) требования могут быть предъявлены в порядке ст. 475 ГК РФ только по тем недостаткам, которые не были оговорены при заключении договора купли-продажи или по скрытым недостаткам, которые появились уже после заключения договора.
На взаимоотношения конечного собственника квартиры и Застройщика также не распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», т.к. квартира конечным собственником куплена у физического лица (продавца), а не у юр.лица.
Если был квартира была куплена у юр.лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (например, подрядчика), то тогда покупатель смог бы предъявить свои требования по качеству и к Застройщику как производителю данного товара (квартиры).
Право выбора — кому предъявлять требование по качеству — продавцу или производителю — предоставлено только потребителю в соответствии со ст. 18 Закона «О защите прав потребителей».
Т.к. нынешний собственник квартиры купил ее у гражданина (Дольщика), то Закон «О Защите прав потребителей» на их взаимоотношения не распространяется, только ГК РФ.
Все требования можно предъявлять только к продавцу.