Как снизить налог при продаже недвижимости с долями брата и сестры

Здравствуйте, Оксана!!

Вариант 1. Риэлтор предлагает брату подарить свою долю сестре. В этом случае якобы налога не возникает.

 В данном случае действительно не возникает на налога при дарении, ни налога при продаже квартиры сестрой.

Так, в соответствии с пунктом 18 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается, что:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами… полнородными и неполнородными братьями и сестрами

А так как сестра уже владеет более пяти лет и с учетом того, что моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является момент первоначальной государственной регистрации права собственности на недвижимость (разъяснения Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824 и Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 ноября 2017 г. N 03-04-05/72486 ), то и при продаже не будет уплачиваться налог на доходы.

Если отношения доверительные и сестра поделиться доходом от продажи квартиры, то это вариант приемлемый.

Вариант 1. Риэлтор предлагает брату подарить свою долю сестре. В этом случае якобы налога не возникает. Какой источник данной налоговой ситуации, где найти законодательное обоснование?

 Оксана, добрый день! Все верно, при дарении недвижимости между близкими родственниками не возникает ндфл у одаряемого ( ст. 217 НК РФ). При этом срок владения будет считаться в целом по всей квартире от момента регистрации прав на первую долю, а не отдельно по каждой доле. Эта позиция неоднократно озвучивалась Минфином

Какова вероятность при всех этих сделках налог из 13% перекваилифицировать в 30% (нерезидент)?

 для этого нет оснований в описанной ситуации

Здравствуйте. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

На основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено этим пунктом.

В свою очередь, абзацем 2 этого пункта предусмотрено, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями или детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными братьями и сестрами).

Доходы в виде иного имущества и имущественных прав, не относящихся к указанному списку, полученные по договору дарения, не подлежат налогообложению в целях главы 23 НК РФ независимо от того, являются ли даритель и одаряемый членами семьи и (или) близкими родственниками.

Иными словами, любые подарки, полученные от близких родственников или членов семьи, включая недвижимое имущество, не подлежат налогообложению НДФЛ. В то время как доход, например, в виде недвижимого имущества, полученный физическим лицом в порядке дарения от физического лица, не признаваемого членом семьи и близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ по отношению к одариваемому физическому лицу, подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке (письма Минфина России от 30.03.2016 N 03-04-05/17788, ФНС России от 25.07.2014 N БС-4-11/14487@).

Таким образом, доход в виде стоимости недвижимого имущества полученного в дар от близкого родственника освобождается от налогообложения.

Источник: https://internet.garant.ru/#/document/76885184/paragraph/19/doclist/6087/8/0/0/%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D0%B7%D0%BA%D0%B8%D0%B5%20%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%20%D0%B4%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B8%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8%20%D0%BE%D1%81%D0%B2%D0%BE%D0%B1%D0%BE%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D1%8E%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D0%BE%D1%82%20%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B0:23

Также на основании Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2014 г. N БС-4-11/14487@ «О налогообложении дохода физических лиц»:

«Доходы в виде недвижимого имущества, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (далее — Семейный кодекс) (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)»

В Вашем случае будет оптимально если нерезидент подарит резиденту часть своей доли (налог за дарение отсутствует, т.к. не возникает дохода), а приобретший вторую долю резидент продает имущество и передает часть денежных средств нерезиденту. Денежные средства нерезиденту лучшн передавать наличными по понятным причинам.

Оксана, добрый день.

Вариант 1. Риэлтор предлагает брату подарить свою долю сестре. В этом случае якобы налога не возникает. Какой источник данной налоговой ситуации, где найти законодательное обоснование?

 При дарении налогов не возникает ни у кого, так как даритель не получает дохода, а доход сестры в виде полученного дара освобождается от налогооблажения в силу п.18.1 ст.217 НК РФ

Доходы от продажи освобождаются от налогооблажения при превышении минимального срока владения -п.17. ст.217 НК РФ. Минимальный срок владения исчисляется с даты регистрации права на первую долю. Подробнее об этом здесь

Таким образом, при этом варианте налоги никто не платит. Поскольку предметом дара является доля в праве собственности, то сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Соответственно, будут расходы на нотариуса

Вариант 2. Брат дарит сестре 50% своей доли. В этом случае верно ли понимаю, что у обоих доход от свежеприобретенной доли менее 1млн. руб., что не облагается налогом?

 А зачем? Тем более не факт, что такой вариант приведет к оптимизации налогооблажения. Имущественный вычет, предусмотренный пп.1 п.2 ст.220 НК РФ в размере до 1 млн.рублей распределяется при продаже пропорционально долям (пп.3 п.2 ст.220 НК РФ). Если продаваться квартира будет даже пусть разными договорами, но с небольшой разницей во времени, есть вероятность. что ИФНС доначислит НДФЛ. 

Первый вариант намного удачнее, однозначно, нет рисков.

Подробная консультация по вопросу возможна в чате.