Можем мы что-то предпринять, чтобы не остаться без жилья?

Question

Здравствуйте. Квартира находилась в собственности юр.лица (микрофинансовая организация) около двух месяцев, перешла на их баланс через исп.произв. с прохождением торгов на понижение бывших собственников за займ под квартиру по цене 12700 млн. Далее, в октябре 2022 квартира продана физическому лицу за 13 млн (на день продажи рыночная стоимость 15-16 млн) с оплатой через аккредитив. Через два месяца куплена нами с использованием ипотеки сбербанка и также оплатой через аккредитив по цене 15700 млн (в оценке от сбербанка цена стоит 15738 млн). На сегодня юридическое лицо в стадии добровольной ликвидации, принимает заявки своих кредиторов. От момента их продажи прошло 5 месяцев, т.е. менее года. Если организация будет признана банкротом, какова вероятность аннулирования сделок? Как нам узнать об этом не последними? У собственников, которые продали квартиру нам, есть другая недвижимость. Для нас жилье единственное. Можем мы что-то предпринять, чтобы не остаться без жилья?

Сергей Николаев · Answer

если организация будет признана банкротом, какова вероятность аннулирования сделок? Добрый день! Согласно ст. 62.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). При этом, неравноценным встречным исполнением обязательств, как правило, признается любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Исходя из представленных Вами сведений неравноценности встречного исполнения обязательства не усматривается, Вашу сделку купли-продажи, на мой взгляд, нельзя признать подозрительной.

Наталья Звенигородская · Answer

Здравствуйте! Чаще всего сделки купли-продажи должника в делах о банкротстве оспаривают в связи с неравноценным встречным исполнением. Для аннулирования сделки по этому основанию важны два условия: дата заключения договора (нужно, чтобы сделку совершили в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца) и сам факт неравноценности.Неравноценность определяют по тому, насколько стоимость имущества по договору соотносится с рыночной.Иными словами, должно быть совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. Если продавец в дальнейшем обанкротится, то эту сделку скорее всего могут признать недействительной, ведь квартиру продали по заниженной стоимости.В вашем случае в октябре 2022 физическое лицо купило квартиру, за 13 млн (на день продажи рыночная стоимость 15-16 млн). Вы купили квартиру по цене 15700 млн (в оценке от сбербанка цена стоит 15738 млн).Таким образом, цена купленной вами квартиры при заключении двух сделок практически была равнозначна рыночной стоимости.Таким образом, не смотря на то, что сделку заключили 5 месяцев назад, стоимость квартиры определена не ниже рыночной и вашу сделку на мой взгляд нельзя признать подозрительной.Кроме того вы являетесь добросовестным приобретателем.Добросовестным приобретателем, по 302-й статье ГК РФ, признается тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать.