Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Маловероятно чтобы купили квартиру с прописанным ребенком. Ребенка надо до сделки выписать. 

Анна, здравствуйте! 

Исходя из Вашего вопроса, усматриваются следующие обстоятельства: Вы желаете продать квартиру. В данной квартире зарегистрирован Ваш несовершеннолетний ребенок. При этом ребенок не является сособственником данной квартиры. Приобретать новую квартиру Вы планируете только после продажи имеющейся квартиры.

В данной ситуации не требуется никаких согласований от органов опеки и попечительства, а снятие с регистрации с места постоянного жительства производится по Вашему заявлению. При снятии с регистрации по месту жительства не требуется предоставление каких-либо обосновывающих документов о выезде на новое место жительства.

Если же несовершеннолетний ребенок обладает долей в праве собственности на квартиру, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.

Правовое обоснование:

1. Сам факт наличия в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства. 

Согласно п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ: Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При этом, постановлением Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 г. N 13-П п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ признан не противоречащим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних, а также признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, — не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них: 

— кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или 
— к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, — — но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, 
— либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Таким образом, норма, изложенная в п. 4 ст. 292 ГК РФ, не предписывает и не обязывает получать согласие органа опеки и попечительства при совершении сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, находящийся на содержании родителей, в том случае, когда родители осуществляют свои обязанности надлежащим образом, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к своим детям. (Решение Химкинского городского суда Московской области от 27 февраля 2017 г. по делу N 2-883/2017; Апелляционное определение Московского городского суда от 02 апреля 2015 г. N 33-10223/15; Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2015 г. по делу N 33-5970/2015).

Согласие же органов опеки и попечительства необходимо когда несовершеннолетние дети являются собственниками жилого помещения, а также если правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством, либо относятся к категориям отраженным указанных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г. N 13-П, п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Если необходимость получения согласия государственного органа или органа местного самоуправления вызвана осуществлением им публичной функции (например, п. 4 ст. 292 ГК РФ) и не затрагивает интересов соответствующего публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, то соответствующий орган обязан дать ответ о своем согласии или несогласии. В случае нарушения этой обязанности заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных убытков (ст. 15, 1069 Гражданского кодекса РФ). Решение такого органа может быть оспорено в судебном порядке как в связи с нарушением процедуры его принятия, так и по мотивам несогласия с основаниями принятого решения.

2. Согласие органа опеки и попечительства на снятие несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета не требуется. 

В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713) снять с регистрации по месту жительства можно двумя способами (пп. а) п. 31):

— путем подачи заявления о регистрации по новому месту жительства;
— путем подачи заявления о снятии с регистрационного учета в свободной форме с указанием адреса выбытия.

С уважением,