Как выделить доли и продать квартиру?

Здравствуйте! Вам необходимо подать соглашение об определении размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала.

Необходимо его составить и подать для регистрации в МФЦ. При этом также нужно заплатить государственную пошлину, всего 2000 рублей, но распределить ее с учетом выделенных долей.

За границей сделать это не представляется возможным.

Только если будет выдана надлежащим образом оформленная доверенность на подписание соглашения на территории РФ от имени лиц, которые находятся за границей подписывается данное соглашение. От имени несовершеннолетних действуют родители, они же подписывают. 

Если Вам нужна подробная консультация Вы можете написать мне в чат.
Хорошего дня!

Чтобы продать квартиру, в оплату которой были потрачены средства мат.капитала, необходимо в обязательном порядке сначала выделить в ней доли всем членам семьи (второму родителю-супругу и детям).

Размер долей может быть взят по минимальному размеру — в пределах размера мат.капитала, фактически потраченного в оплату квартиры, поделенного на всех членов семьи, в пропорции к стоимости всей квартиры на дату ее покупки.

Отказ от долей по мат.капиталу действующим законодательством не предусмотрен.

Если кто-либо из членов семьи находится на пределами РФ, они могут оформить доверенность на иное лицо (фактически находящееся в РФ) на подписание такого соглашения о выделении долей, а также подачу документов и их получение в Росреестре с представлением интересов в МФЦ, полномочием по оплате госпошлин, подачей заявления на регистрацию перехода права, получением выписок из ЕГРН, с последующей продажей доли (можно указать — по цене и на условиях по усмотрению доверенного лица) с правом подписания договора купли-продажи и получения оплаты по договору.

Доверенность может быть оформлена в консульстве РФ, которое выполняет функции нотариата.

Если одному из детей нет еще 18 лет, но уже исполнилось 14 лет, то в соответствии со ст. 26 ГК РФ в сделке как по выделению доли, так и по ее продаже тпкой ребенок участвует сам (в т.ч. подписывает документы), но с согласия родителя как законного представителя, о чем родитель также ставит свою подпись на документах. 

Также может быть оформлена доверенность на представление его интересов с согласия родителя как законного представителя.

Если ребенку менее 14 лет, то в сделке от его имени участвует его родитель как законный представитель (для этого доверенность не требуется. Достаточно подтвердить родство).

Также, после выделения долей в квартире по мат.капиталу совершеннолетние члены семьи имеют право распорядиться своими долями по своему усмотрению (например, можно их перераспределить между членами семьи путем дарения).

Для отчуждения квартиры с долей несовершеннолетнего потребуется получить предварительное согласие органа опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ.

Для получения согласия органа опеки в опеку надо будет предоставить документальное подтверждение того, что материальное и жилищное положение ребенка не ухудшится, для чего может быть предоставлен предварительный договор о покупке иной квартиры (с выделением доли в ней) на имя ребенка, по своим характеристикам не хуже отчуждаемой, или предоставить подтверждение факта наделения ребенка иным жильем по праву собственности с предоставлением выписки из ЕГРН, или — по усмотрению органа опеки — предоставить выписку из банка об открытии на имя ребенка спец.счета с нотариальным обязательством перечислить на данный счет стоимость продаваемой детской доли.

Добрый день!

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.

Если совершеннолетние дети не желают иметь долю в жилом помещении, где были использованы средства материнского капитала, то они вправе отказать от доли. При этом отказ от доли в жилом помещении должен быть удостоверен нотариально.

Отказ от доли также могут удостоверить в консульстве России за границей.

Если уже совершеннолетним детям нужны доли, то они могут выдать доверенность на заключение соглашения об определении долей. Доверенность также можно удостоверить в консульстве РФ за границей.

Наталья, добрый день.

Единственное, что можно сказать наверняка, исходя из предоставленной Вами информации, так это то, что сын, дочь и муж, находящиеся за границей должны наделить кого-либо полномочиями на подписание договора/соглашения, а также желательно последующего договора купли-продажи. При этом следует иметь ввиду положения п.3 ст.182 ГК РФ, согласно которому

3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Т.е. Вы не можете одновременно выступать, как лицо, отчуждающее долю, и как законный предтавитель или представитель других сторон сделки. Доверенным лицом лучше указать постороннего человека.

После определения долей потребуется обращение в орган опеки и попечительства, так как в сделке будет участвовать несовершеннолетняя дочь (п.2 ст.37 ГК РФ), договор купли-продажи по этой же причине будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению (ст.163 ГК РФ, ст.54 ФЗ О государственной регистрации недвижимости). 

Все остальные вопросы, в т.ч. точный и понятный алгоритм действий каждого из участников, при необходимости -составление документов, могут быть разъянены и оказаны после Вашего опроса, это возможно в рамках отдельной полноценной консультации вчате.

С уважением

Доброго времени суток, Наталья!

Опишу алгоритм действий по Вашей ситуации:

1) необходимо подготовить само Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу;

2) указанное выше Соглашение не требует ввиду изменений в законодательстве нотариального заверения, но его в некоторых МФЦ могут затребовать, но здесь можно сказать, что эти требования незаконны;

3) направляйте соответствующее Соглашение на перергистрацию в МФЦ;

4) при отсутствии возможности лично присутствовать нужна доверенность(за исключением несовершеннолетних лиц, чьими законными представителями, согласно статье 37 ГК РФ и иным положениям действующего законодательства Российской Федерации).

С уважением,

Артем Гагикович!

Добрый вечер, Наталья! Напишу простым языком.

Я бы посоветовала вам обратиться в любую нотариальную контору с документами на квартиру, нотариус проконсультирует вас подробно, так как будет видеть все ваши документы. 
Как выше указали мои коллеги, выделять доли в квартире все же придется всем членам семьи.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению

Однако, есть нотариусы, которые удостоверяют отказы от выделения доли от совершеннолетних членов семьи (вам нужно звонить и прямо спрашивать у нотариуса, делают ли они такой отказ).

После того, как вы найдёте нотариуса, он вам даст образец текста отказа и образец доверенности.

Совершеннолетний ребенок, с данным образцом отказа, должен будет обратиться в Консульство РФ на территории той страны, где он находится и удостоверить данный отказ.

Точно так же должен поступить и отец детей — оформить в Консульстве доверенность (если дочери больше 14 лет, она тоже должна присутствовать и подписать доверенность).

Образцы нужно взять именно у того нотариуса, у которого вы будете оформлять соглашение, так как в доверенности должны быть указаны важные пункты из соглашения.

Далее, ваш страший ребенок и супруг отправляют вам в РФ указанные документы, и вы на их основании проводите у нотариуса сделку по выделению долей.

Стоит учесть, что для того, что бы в последствии продать квартиру, доверенность от вашего супруга и дочери должна содержать полномочия на продажу квартиры (не забудьте сказать это нотариусу).

После этого, вам необходимо обратиться в органы опеки и получить разрешение на продажу доли несовершеннолетней дочери. Опека даст разрешение с условием перечисления денег на счет ребенка, либо с условием приобретения на имя ребенка не меньшей доли в другом объекте недвижимости. Так же, для опеки понадобятся заявления от обоих родителей, о том, что они просят выдать постановление у опеки. Уточните в опеке текст данного заявления, скорее всего вашему супругу тоже придётся сделать его в консульстве, если опека не разрешит подать такое заявление по доверенности.