Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

100 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
100 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Безвозмездная аренда с последующей возмездной субарендой

Я, в качестве физического лица, являюсь собственноком коммерческой недвижимости. Могу ли я безвозмездно сдавать в аренду эту недвижимость своему родственнику (жене), который является Индивидуальным Предпринимателем, с тем, чтобы он в свою очередь как ИП сдавал в аренду эту недвижимость сторонней организации уже на возмездной основе? Как к такому варианту субаренды относятся налоговые органы?

04 Февраля 2014, 05:57, вопрос №360080 Владимир, г. Новосибирск
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Ахметов Васим
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Ярославль
    Общаться в чате

    Здравствуйте Владимир! Имеется статья Гражданского кодекса: Статья 689. Договор безвозмездного пользования
    1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610,пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

    Однако пункт 2 статьи 615 в перечне части второй вышеназванной статьи не предусмотрен (право сдавать в субаренду). Вот этот пункт 2:

    Статья 615. Пользование арендованным имуществом

    2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

    Вместе с тем глава 36 Гражданского Кодекса не содержит запрещающих норм ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по
    договору безвозмездного пользования, в аренду. В Вашем случае жена будет ссудополучателем, а Вы ссудодатель. Предусмотрите в договоре право сдавать в субаренду имущество и заключайте договор. 

    04 Февраля 2014, 06:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ахметов Васим
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Ярославль
    Общаться в чате

    Владимир, еще, тому имеется судебная практика Высшего Арбитражного Суда РФ. Смотрите в прикрепленном файле. 

    • ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ Ф~.docx
    04 Февраля 2014, 06:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Владимир, добрый день!
    Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ,

    Содержание права собственности
    1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

    2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    В силу статьи 689 Гражданского кодекса РФ

    договор безвозмездного пользования
    1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

    Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником (статья 690 Гражданского кодекса РФ.

    Таким образом, у Вас нет никаких препятствия передавать коммерческую недвижимость, принадлежащую Вам на праве собственности, в безвозмездное пользование иного лица.

    Составьте договор безвозмездного пользования. В указанном договоре предусмотрите условие, разрешающее пользователю (ссудополучателю) сдавать помещения в аренду.

    04 Февраля 2014, 06:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Да, первый договор — это договор безвозмездного пользования, к которому отчасти применяются правила договора аренды. Но часть 2 ст. 615 ГК РФ (о передаче в субаренду) не применяется. Поэтому в субаренду (без предшествующей аренды) передать нельзя — это вполне логично.

    Вместе с тем, согласно ст. 608 ГК РФ, «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.»

    В связи с этим, ссудополучатель может передать полученное им имущество в аренду (а не субаренду) с согласия собственника.

    Все что поступает от такой аренды — совместная собственность супругов (ст. 34 СК РФ), поэтому будет облагаться в доле жены по ставке налога от предпринимательской деятельности, а в Вашей доле — НДФЛ.

    04 Февраля 2014, 06:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вопрос по поводу налогов. Рассмотрим более простой случай. Согласно этой логике в случае если один из супругов является ИП и имеет собственность, которую здаёт в аренду, то второй супруг должен со своей части дохода от аренды заплатить НДФЛ. Так ли это? На основании своего опыта, никаких налоговых последствий для второго супруга никогда не было, поскольку считается что все налоги уже уплачены ИП.

    Почему в рассматриваемом случае в основном вопросе налог будет браться с обоих супругов? И существует ли какая-то практика на эту тему?

    04 Февраля 2014, 07:18
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Причем, Владимир, сдача Вашей супругой помещений, которыми она пользуется по договору безвозмездного пользования, строго говоря, не является субарендой.

    Если Вы закрепите в договоре безвозмездного пользования право ссудополучателя (Вашей супруги) сдавать помещения в аренду, проблем с налоговым органом не должно быть.

    04 Февраля 2014, 06:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист
    Общаться в чате

    Впрочем, внесу поправку. Доходы от такой деятельности будут облагаться налогом, который использует супруг-ИП, как это отмечено в сходной, но не аналогичной ситуации, изложенной в Письме Минфина от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657.

    В этом, письме идет речь о сдаче одним супругом-ИП недвижимости, принадлежащей второму супругу, которую тот приобрел в браке, с его согласия (без составления договора безвозмездного пользования), поскольку это общее имущество супругов.

    04 Февраля 2014, 06:46
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый день, Владимир.

    Согласно действующему законодательству, договор аренды является договором возмездным (статья 606 ГК РФ): 

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Поэтому сдать в аренду на безвозмездной основе не получится.

    Вы можете передать Вашей супруге данную недвижимость в безвозмездное пользование.

    А она, в свою очередь, сможет сдавать такое имущество в аренду. Гражданский кодекс это вполне допускает.

    Статья 689 ГК РФ:

    По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    при этом, согласно статье 695 ГК РФ:

    Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

    статья 698 говорит об основания досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, к которым, в частности относятся:

    без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

    Таким образом, Вам нужно оформить письменное согласие своей супруге о сдаче такого имущества в аренду, чтобы в случае чего она могла его предъявить. И на основании договора безвозмездного пользования и такого согласия она сможет сдавать имущество в аренду и платить с этого налог.

    04 Февраля 2014, 07:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист
    Общаться в чате

    Если указанная недвижимость куплена в браке, то независимо от того, на кого она оформлена — общая совместная собственность супругов: «общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов… недвижимые вещи,… любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.»  -п. 2 ст. 34 СК РФ. 

    В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

    Соответственно, можно избежать составления договора безвозмездного пользования. Просто жена получает от Вас нотариальное согласие на распоряжение имуществом (передача в аренду — распоряжение — п. 2 ст. 209 ГК РФ) и заключает договор аренды с тем, с кем требуется.

    Если недвижимость приобретена именно Вами до брака или в браке, но по безвозмездной сделке (дарение именно автору вопроса, приватизация именно на него, наследование), то она будет уже Вашим личным имуществом — п. 1 ст. 36 СК РФ и для передачи в аренду будет уместен договор безвозмездного пользования, по которому Вы сначала передаете эту недвижимость супруге.  

    04 Февраля 2014, 07:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист
    Общаться в чате

    Вопрос по поводу налогов. Рассмотрим более простой случай. Согласно этой логике в случае если один из супругов является ИП и имеет собственность, которую здаёт в аренду, то второй супруг должен со своей части дохода от аренды заплатить НДФЛ. Так ли это? На основании своего опыта, никаких налоговых последствий для второго супруга никогда не было, поскольку считается что все налоги уже уплачены ИП.

    Все верно, это я ошибся. Привел письмо Минфина выше. Оно подойдет и для Вашего случая, и для случая, когда с Вашего согласия жена сдает недвижимость, купленную в браке.

    04 Февраля 2014, 07:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    Добрый день

    Все это так, но:

    Статья 105.1. Взаимозависимые лица

    ......

    2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:

    ......

    11) физическое лицо,его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

    Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами
    1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

    То есть Ип могут начислить налог

    04 Февраля 2014, 07:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats