Далее возникли разногласия и Арендатор бани выкупил у Арендодателя, а дом нет и перестал платить арендную плату

Приветствую Вас!

Подскажите пожалуйста можно ли взыскать задолженность по договору аренды при отсутствии договора в письменной форме?

В Соответствии со ст. 609 ГК РФ

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d814c7f49b5b1f70cddba63b9be06eb8dd418b53/

Необходимо понимать, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.(Основание п.2 ст. 651 ГК РФ).

Возникает вопрос: стороны по договору являются физическими или юридическими лицами?

Далее продолжу

Здравствуйте.

Подскажите пожалуйста можно ли взыскать задолженность по договору аренды при отсутствии договора в письменной форме?

Само по себе отсутствие письменного договора в Вашем случае не делает невозможным взыскание задолженности, то есть общее правило таково, что законодательством Ваши интересы защищает и задолженность, если она действительно есть, взыскать можно. Однако, во-первых, без договора существенно осложняется доказательственный аспект. И, во-вторых, только суд определяет, какие доказательства для него имеют определяющее значение и конкретный суд может решить, что отсутствие договора именно в данной ситуации является существенным обстоятельством: 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Статья 56 ГПК РФ. 

Но еще более существенная проблема в том, что в Вашем случае аренда, судя по всему, долгосрочная, а положения законодательства таковы, что 

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На это положение может ссылаться арендатор, указывая, что несоблюдение регистрационной формы договора делает его ничтожным. 

Как можно попытаться защищаться. Различными способами и это отдельный предмет для обсуждения, но основные пути следующие. Во-первых, можно пытаться доказывать, что арендатор уклонялся от регистрации: 

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Однако для задействования этого способа все же нужен договор в письменной форме.

Вообще, на практике судьи, когда возникают такие ситуации, когда очевидно нарушение интересов одной из сторон, но есть формальная причина для отказа в претензиях, задействуют все чаще общие положения законодательства, например статью 10 ГК: 

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

...В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

На злоупотребление правом арендатором вполне можно ссылаться. 

Здравствуйте!

Подскажите пожалуйста можно ли взыскать задолженность по договору аренды при отсутствии договора в письменной форме?

 Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.Из этого и исходите.

Кроме того, в силу ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При невыполнении обязанности провести госрегистрацию договора аренды считается незаключенным.

Так что надо знать кто заключил договор ( физические лица или организации), на какой срок и т.д.
В отсутствие заключенного договора аренды взыскать арендную плату нельзя.Можно взыскать лишь плату за пользование объектом ( как неосновательное обогащение, с.т.1102 ГК РФ)

Если был заключен впоследствии договор купли-продажи на баню и расторгнут договор аренды, то можно взыскать долг по арендной плате только за период действия договора аренды.И то с учетом сроков исковой давности 3 года, Ст.196,200 ГК РФ.

В отношении дома и арендной платы нужно смотреть — в какой форме договор заключался, кем, что входило в предмет договора (бани, дом).Надо смотреть сами документы (договор аренды, купли-продажи, ежемесячные отчеты)и исходить из требований арендодателя.

В любом случае обязательства должны быть исполнены надлежащим образом. Односторонний отказ недопустим.ст.308-310 ГК РФ.