Если да, то какой высоты чтобы она не считалась 4м этажом?

Здравствуйте! Точный ответ на поставленный вопрос Вам даст уже кадастровый инженер и проведённая экспертиза БТИ. Но из представленной информации можно утверждать, что превращение кровли в эксплуатируемую часть дома, сделает ее еще одним этажом. Тут речь уже будет идти о фактическом возведении мансарды и такое с учетом уже имеющихся трех этажей — никто не узаконит.

В вопросе прежде всего нужно опираться на п.39 ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

39) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров,

Росреестр разъяснил, как считать количество этажей в индивидуальном жилом доме с целью его регистрации

при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра;

Подробно можете ознакомиться здесь: https://www.garant.ru/news/1378196/

В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» ссылка -  в части определения этажности дома мансарду считают этажом. Следовательно, на основании указанных документов у Вас получится еще один этаж.

1)Будет ли считаться эксплуатируемая кровля — 4м этажом?

Да, будет. Фактически Вы построите мансарду.

2)Будет ли ее площадь учитываться в общей площади дома?

Да. Площадь помещений мансарды по общему правилу, учитывается в общей квадратуре здания.

3)Можно ли сделать надстройку над лестничным маршем для комфортного выхода на крышу? (Если да, то какой высоты чтобы она не считалась 4м этажом?)

Скорее всего можно, но только для выхода на крышу. Точный ответ дадут специалисты — кадастровый инженер. Если будет увеличение здания за счет кровли выше 20 метров, то уже точно нет на основании п.39 ГрК РФ Статья1.

Здравствуйте,

Для начала, что есть эксплуатируемая кровля

СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменениями N 1, 2)

3.1.15.4 эксплуатируемая кровля: Специально оборудованная защитным слоем кровля, предназначенная для использования, например в качестве зоны для отдыха… и предусмотренная для пребывания людей, не связанных с периодическим обслуживанием инженерных систем здания.

При этом, в силу Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (ред. от 29.10.2021) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места»

5. Площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

То есть, эксплуатируемая кровля входит в площадь жилого дома