Как обезопасить себя от риска при покупке квартиры в ипотеку при условии, что продавец и его дети не успевают выписаться из квартиры до сделки, притом один из детей - приемный, находится под опекой

Здравствуйте! Если дети только прописаны, долей не имеют, материнский капитал не использовался то рисков нет. Но только вот если в добровольном порядке они не выпишутся. то придется выписывать через суд, а это время, расходы судебные. Но правовое обоснование для выписки есть, они не Ваши члены семьи, родственных связей у Вас нет.

Смотрите ст. 35 ЖК РФ:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Кроме того, местом жительства детей признается место жительства их родителей (законных представителей) согласно ст. 20 ГК РФ 

Если Вам нужна подробная консультация, Вы можете написать мне в чат (личные сообщения). 

Хорошего дня!

Здравствуйте. 

Если вопрос только в прописке.

Если на момент подписания договора прежний собственник так и не снимется с детьми с регистрационного учёта, то можно ещё в договоре купли-продажи прописать условие, что такие-то лица обязуются сняться с регистрационного учёта в течение такого-то времени со дня подписания договора. Если даже с таким условием они этого не сделают, то это будет одним из хороших доводов в суде для снятия их с регистрационного учёта. 

Надеюсь, мой ответ был полезен +