Как ИП платить налоги при продаже нежилого помещения и какие здесь возможны риски?
Исходные данные кейса:
Планируется продать в декабре 2022 года нежилое помещение по цене 2-2,2 млн. руб. при этом кадастровая стоимость 4,3 млн. руб. Продаю дешево по причине того, что помещение периодически заливает водой (поломки систем канализации + грунтовые воды), а тратить средства и время на ремонт и гидроизоляцию делать очень дорого.
Помещение по техпаспорту – нежилое, подвал, назначение – неопределенно.
Помещение покупал как на физическое лицо. Помещение (подвал в жилом доме с отдельным входом, который был построен и согласован после покупки) куплено в сентябре 2014 года с публичных торгов. Подтвердить платежками расходы не могу, так как банк с которого оплачивал давно закрылся, но есть договор купли-продажи и акт.
Помещение находиться в городе отличном от города, в котором собственник (ИП) стоит на учете в налоговом органе.
Помещение периодически сдавалось в аренду по договору с ИП УСН «Доходы» в 2016, 2017 и 2018 года. Плата за аренду поступала по безналу на счет ИП. Все договора аренды были по сроку менее 11 мес. и в рег.палате не регистрировались. После 2018 года помещение не сдавалось в аренду, в основном простаивало.
Коммунальные платежи Собственник оплачивал со счета ИП, при этом Договор на электроснабжение заключен на Собственника как на ИП, а остальные договора на тепло-, водо- и прочие коммунальные услуги заключены с Собственником как с физическим лицом.
Налог на имущество по помещению плачу как физическое лицо (т.к. не знал про налоговую льготу). При этом поскольку кадастровая стоимость помещения была определена Росреестром только 2 года назад, то и налог на имущество как физлицу налоговая выставляет только последние два года.
Собственник помещения - действующий ИП УСН 6% «Доходы». Основная деятельность ИП - услуги управленческого консалтинга и посреднические услуги в области финансов и страхования.
ИП 20.05.2019 в ЕГРИП снял ОКВЭДы 68.10.1 «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», связанные по операциям с недвижимостью. Но остались ОКВЭДы 68.2, 68.31, 68.32, которые также связаны с недвижимостью.
Вопрос:
1. Может ли налоговая решить, что Собственник должен платить НДФЛ 13% от суммы 70% от кадастровой стоимости, так как данное помещение не сдается в аренду более 4 лет и так как Собственник не заявил льготу по налогу и платил налог на имущество как физическое лицо?
2. Вопрос отнесения объекта недвижимости, как используемого в предпринимательской деятельности, либо нет, как-то соотноситься со сроками давности использования и неиспользования данного помещения для целей предпринимательской деятельности? Были ли прецеденты, когда действующего ИП обязывали платить НДФЛ при продаже нежилого помещения, которое он когда-то давно сдавал в аренду, а потом перестал использовать до момента продажи?
3. Какие у Собственника риски, если я как ИП продаю помещение по цене 45-50% от кадастровой стоимости, если это его реальная рыночная цена? Правильно ли я понимаю, что платить налог я как ИП должен будут со всей выручки, полученной по договору купли продажи? В данном кейсе это где-то 6%*2 млн. руб. = 120 тыс. руб.?
4. Если Собственник получил деньги по Договору купли-продажи помещения от Покупателя наличными, правильно ли я понимаю, что Собственник должен выдать чек Покупателю, в противном случае высокий риск получить штраф до 50% от полученной выручки?
5. Если Собственник продал помещение от лица ИП и получил деньги на счет ИП, должен ли Собственник уведомить как-то об этом налоговую и какие документы он должен предоставить и должен ли он доказывать, что помещение использовалось в предпринимательской деятельности? Какие документы нужно предоставить в налоговую чтобы доказать, что помещение используется в предпринимательской деятельности применительно к данному кейсу?
6. Если, например, Собственник в данном кейсе продаст помещение как физическое лицо (исходя из позиции что он использовалось в личных целях), получит за помещение оплату наличными по расписке, декларацию подавать не будет, так как помещение в собственности более 3 лет и куплено до 2016 года, то какие могут быть применены санкции, штрафы и пени к Собственнику, если Налоговая примет решение (а возможно и докажет), что помещение использовалось в предпринимательской деятельности? Налоговая в даннном случае доначислит НДФЛ или УСН? Какой будет размер штрафа и пеней? Будет ли штраф за невыдачу чека?
7. Как максимально обезопасить себя в данном кейсе? Какие обязательные действия я должен совершить как Собственник и ИП, чтобы я как ИП УСН «Доходы» заплатил с выручки 6% налогов, и чтобы у Налоговой не было ко мне вопросов и двойных толкований?
При продаже как физ лицо чек выдавать не нужно, но в случае выставления требования ИФНС о взыскании налога по УСН, во взаимосвязи вполне возможно и наложение штрафа за неприменение ККТ.
Это навряд ли, налоговая владеет сведениями либо может получить сведения, характеризующие указанную сделку как предпринимательскую.