Здравствуйте. У ИП имеется здание в собственности на арендованной земле у муниципалитета. Предполагается продажа этого здания. Договор аренды сейчас до 2035 года. Есть ли вероятность, что администрация города не даст новому владельцу здания аренду на данный участок?
Здравствуйте!
Право аренды земельного участка является имущественным правом, а соответственно, таким же активом как и само здание. Проблемы могут возникнуть в случае, если такой договор аренды земельного участка заключался на торгах.
Например, в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В остальных слуаях право аренды земельного участка должно передаваться совместно со зданием. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения по аренде с собственником земельного участка или нет.
Добрый вечер, Алекс!
На основании пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (далее ГК-1) Собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право использовать данный участок для обслуживания указанной недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (далее ГК-2) По договору продажи здания Покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно части 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее ЗК) к основным принципам земельного законодательства относится принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
На основании пункта 1 статьи 35 ЗК:
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании изложенного, аренда на участок переходит автоматически к новому правообладателю здания. Отказ в предоставлении участка новому арендатору будет незаконным.
Здравствуйте.
Действительно, п.1 ст.35 ЗК РФ закреплено право нового собственника здания на пользование земельным участком «на тех же условиях и в том же объеме». Однако покупателю необходимо учитывать требования положений Градостроительного кодекса РФ:
ГрК РФ Статья 36. Градостроительный регламент
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
То есть, если новый собственник изменит вид разрешенного использования земельного участка или начнет реконструкцию здания, арендодатель земельного участка (администрация) вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части изменения площади земельного участка и/или размера арендной платы. Удачи.
В таком случае, чтобы максимально минимизировать риски, можно просто с продавцом прописать в договоре условие, что вместе со зданием покупателю уступаются права аренды земельного участка в порядке п. 1 ст. 552 ГК РФ.