Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
586 ₽
Вопрос решен
Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость?
Здравствуйте! Оъект загородной недвижимости продается за 12 млн руб Покупателю с привлечением ипотечных средств. Оценочная компания представила в банк отчет, по которому совокупная цена недвижимости 10 млн руб: 7 млн руб-земля и 3 млн руб-дом. земля в собственности свыше 5 лет, а дом- менее 3 лет. Вопросы. Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость? И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?
Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость?
Пропустить должен, так как на основании статьи 421 Гражданского кодекса:
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?
Можно. Стороны договора устанавливают сами его цену.
0
0
0
0
Людмила
Клиент, г. Москва
Олег, добрый вечер! Правильно я Вас поняла, что несмотря на сумму в оценочном альбоме, которая ниже на 2 млн руб, банк должен пропустить сумму 12 млн с учетом ипотечных средств, которые он выдает Покупателю-заемщику? И банк не может быть против распределения средств по земле и дому, главное чтобы в сумме это было тех же 12 млн?
Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость?
не вижу правовых оснований для отказа, т.к. стоимость продажи устанавливает собственник, это его право по ст.209 ГК.
при этом, с учетом оценки, думаю, что покупателю банк выдаст кредит не более суммы оценки в 10 млн. руб., а значит покупатель должен иметь 2 млн. руб. личных средств либо заемных, например взяв потребительский кредит.
И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?
можно, опять же это право собственника определить цену продажи.
0
0
0
0
Людмила
Клиент, г. Москва
Добрый вечер, Дмитрий! Банк, как кредитор, вправе требовать от заемщика-Покупателя соблюдения стоимости залоговой недвижимости согласно отчета об оценке?
Банк выдает кредит с оценочной стоимости недвижимости с учетом минимального размера первоначального взноса.
На практике это означает, что если стоимость объектов составляет 12 млн., а оценочная 10 млн., то покупатель должен найти собственные средства в размере разницы 2 млн. и добавить их к первоначальному взносу.
Вы спрашиваете про занижение реальной цены сделки в договоре до 3 млн. рублей.
Если вы продавец, то ваши риски при занижении следующие:
ст.54.1 НК РФ прямо указывает на налоговое правонарушение при занижении налоговой базы, ФНС при онаружении данного факта может лишить налогоплательщика всех льгот (например, доначислит налогс со всей фактической цены продажи, не даст применить расходную часть на приобретение и имущественный вычет млн.)
ст.122 НК РФ предусматривает штраф 40% от неуплаченной суммы налога при умышленном занижении
ст.198 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за сокрытие дохода в крупном и особо крупном размере.
Как налоговая узнает о занижении?
это видно невооруженным глазом в договоре купли-продажи
документы все попадают в налоговую при подаче вами декларации по продаже или при подаче вашим покупателем заявление на получение имущественного вычета с покупки и по процентам по ипотеке, Росреестр передает договора в налоговую.
И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?
Занижение цены в ДКП до 0,7 от кадастровой стоимости -это как красная тряпка для быка. Сразу все всем понятно в налоговой.
У вас есть законные способы оптимизации налогов: участок срок владения более 5-ти лет, его продажа налогом не облагается. Под налог попадает только дом.
Можете обратиться за услугой законной оптимизации, с учетом вашей ситуации можно вывести налоги законно в ноль или вывести из под налогов большую стоимость. И спать спокойно)
Если у вас остались вопросы, нужна подробная консультация –пишите в чат.
Услуги в чате по правилам сайта оказываются на возмездной основе.
1
0
1
0
Людмила
Клиент, г. Москва
Здравствуйте, Алсу! Спасибо. Нет, мы не собираемся занижать цену в ДКП. Вы неправильно поняли. Хотели сделать рокировку с ценами земля-дом, для уменьшения налога по дому. Да, вот законная оптимизация очень интересует. Но, к сожалению, дом построен более 20 лет назад, а оформили его в собственность только год назад. Соответственно, никаких платежных документов, чеков на материалы, услуги по строительству по потраченным денежным средствам не сохранилось. Есть другие варианты оптимизации???
Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость?
Вопрос не в этом, стоимость в 12 млн. его устроит, но на каких услвоиях банк выдаст кредит при оценке объектов в 10 млн.рублей -зависит только от него. В сответствии со ст.819 ГК РФ
1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, ....
При этом условия ипотечного кредитования, которые включаются в КД, определяются банками самостоятельно и публикуются, как правило, на сайтах банков. Вам следует уточнить у покупателя вид ипотечной программы, и просмотреть информацию на сайте банка.
И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?
Можете, так как цена, как условие договора купли-продажи определяется в силу ст.421 ГК РФ по согласованию между сторонами.
7 млн руб-земля и 3 млн руб-дом. И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?
Опять же следует распределить ПВ таким образом, чтобы он перекрывал превышение цены над оценочной за з/у и сопоставлять на соответствие с условиями кредитования.
Налоговый орган, конечно, поймет, что цены установлены таким образом, чтобы оптимизировать налогооблажение, но это понимание на уровне догадок, а доказать превышение пределов осуществления прав по исчислению налоговой базы (ст.54.1 НК РФ) сможет вряд ли, так как нечем. Само собой при условии, что не будут составляться иные документы, свидетельствующие об иных ценах, или их не предоставит в налоговый орган другая сторона сделки.
Добрый день! Мы АО и хотим выпустить новую редакцию положения о закупках по 223ФЗ. В старой редакции было прописан лимит суммы договоров у единственного поставщика 300 тыс в месяц! Хотим поменять так как будем осуществлять беспрерывную административную- хозяйственную деятельность общества на сумму договора до 10 млн. руб. Законом 223 фз не ограничена предельная стоимость закупки у ед. поставщика. Мы можем так прописать?
, вопрос №4952370, Ирина, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Добрый день! Двухкомнатная квартира площадью 50 кв.метров после смерти собственника досталась его трем братьям в равных долях. Недвижимость решили не продавать сразу, подождать три года со дня вступления в собственность, чтобы не платить налог.
Через полтора года один из братьев умирает и его 1/3 в квартире переходит по наследству его двум дочерям и гражданской жене.
На сегодняшний день у квартиры 5 собственников: у двоих по 1/3 доли (они владеют недвижимостью больше трех лет), у троих по 1/9 (срок владения недвижимостью - полтора года).
Квартиру выставили на продажу за 12 миллионов рублей. Собственники, владеющие недвижимостью менее трех лет настаивают на заключении отдельных договоров на куплю-продажу с каждым собственником через нотариуса, что позволит им заплатить налог только с суммы, которая больше миллиона.
Правомерно ли это? И какие еще способы оформления купли продажи можно выбрать тем, кто владеет недвижимостью менее трех лет?
, вопрос №4952394, Елена, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте,у супруга погиб отец на СВО,ему 30 лет,он остался единственным сыном,у отца нет родителей и жены,и родных братьев, сестёр,в военкомат сказал что только 5 млн руб и всё
, вопрос №4949269, Ирина, г. Саранск
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте.
Хочу проконсультироваться по передаче моей наследственной доли в автомобиле. Прошу учесть важное ограничение: договорённость со второй стороной (пережившим супругом наследодателя) на данный момент неформальная и хрупкая. Я опасаюсь, что предложение жёстких юридических конструкций — перевод долга с согласия банка, нотариальные обязательства, обеспечительные меры — может привести к тому, что вторая сторона откажется от договорённости вовсе. Поэтому прошу строить рекомендации с приоритетом: минимально достаточная защита моих интересов в рамках конструкции, которая не требует от второй стороны походов в банк и дополнительных формальных обязательств. Если безопасных вариантов в этом коридоре нет — прошу прямо об этом сказать.
Фактические обстоятельства следующие. Автомобиль приобретён наследодателем в браке и оформлен на его имя. Оценочная стоимость на дату смерти около X млн рублей. Остаток по кредиту на дату смерти около X + X*20% млн рублей. Кредит оформлен на наследодателя. Автомобиль находится в залоге у банка. После смерти переживший супруг самостоятельно внёс в счёт погашения кредита около 30% долга. Состав наследников по закону 2 (я и переживший супруг). Моя расчётная доля в автомобиле 1/2. Шестимесячный срок принятия наследства истёк. Свидетельство о праве на наследство получено. Я являюсь налоговым резидентом РФ.
Договорённость такая: автомобиль полностью остаётся за пережившим супругом, он самостоятельно гасит остаток кредита, я передаю ему свою наследственную долю.
Вопросы.
Первое. Какая из возможных конструкций требует минимум активных действий и обязательств со стороны второй стороны, но при этом юридически корректно передаёт ей мою долю: отказ от наследства в её пользу по статье 1158 ГК, если ещё в сроке; соглашение о разделе наследства по статье 1165 ГК без указания компенсации; соглашение о разделе с компенсацией; договор дарения после получения свидетельства; договор купли-продажи доли; иной вариант. Прошу указать, какие из этих вариантов в принципе возможны без согласия банка и без участия второй стороны в дополнительных процедурах.
Второе и для меня самое важное — ответственность по кредиту. По статье 1175 ГК я как наследник отвечаю по долгам наследодателя в пределах стоимости моей доли. Если я передам долю, но кредит не будет переоформлен на супругу с согласия банка, может ли банк предъявить требования ко мне даже после передачи доли? Меняется ли ответ в зависимости от выбранной конструкции — отказ, раздел, купля-продажа, дарение? Есть ли вариант, при котором я в принципе не становлюсь должником по кредиту, без обращения в банк и без участия супруги в формальных процедурах? Особо прошу подтвердить или опровергнуть моё понимание: отказ от наследства, в отличие от продажи или дарения уже принятой доли, означает, что я не принимаю наследство вообще, а значит не отвечаю и по долгам наследодателя.
Третье. Мне предложен договор купли-продажи доли за половину стоимости кредита X без фактической передачи денег, с подразумеваемым условием, что супруга направит эти деньги на погашение кредита. Прошу оценить риски такой схемы: начисление НДФЛ на X млн рублей при сроке владения менее трёх лет; невозможность взыскать что-либо, если супруга не исполнит обещание погасить кредит, поскольку договор уже фиксирует расчёт; оспаривание сделки финансовым управляющим при её возможном банкротстве в течение трёх лет; оспаривание сделки залогодержателем, если автомобиль в залоге; квалификация как притворной сделки по статье 170 ГК. Если предложенная схема содержит существенные риски, прошу предложить наименее формальную альтернативу, которая решает те же задачи, но не требует от второй стороны походов в банк и дополнительных нотариальных обязательств.
Четвёртое. Какие односторонние действия я могу совершить, чтобы снизить риски, не вовлекая супругу в дополнительные процедуры: какую формулировку включить в договор или соглашение, чтобы зафиксировать целевое назначение платежа без перевода долга; имеет ли смысл получить от банка справку о составе должников и об остатке долга до и после сделки; что ещё я могу сделать самостоятельно.
Пятое. Прошу сравнить налоговый результат для меня по каждому из вариантов: отказ от наследства, раздел без компенсации, раздел с компенсацией, купля-продажа за X млн без фактической оплаты, купля-продажа за минимальную сумму, дарение. Применим ли имущественный вычет, как считается срок владения для наследственного имущества, при какой сумме сделки НДФЛ будет нулевым или минимальным.
Шестое. Если шестимесячный срок для отказа уже прошёл, какая из оставшихся конструкций даёт мне наилучший баланс между минимальной активностью второй стороны, защитой от претензий банка и приемлемой налоговой нагрузкой.
Седьмое. С учётом моих приоритетов в порядке убывания — а) исключение моей дальнейшей ответственности по кредиту, б) сохранение договорённости со второй стороной без её отпугивания формальностями, в) минимизация НДФЛ, г) защита от риска неисполнения супругой обязательства по кредиту, д) скорость и стоимость оформления — какую конструкцию вы рекомендуете в моей ситуации? Прошу указать перечень необходимых документов, ориентировочную стоимость нотариальных действий и сроки.
, вопрос №4943220, Артем, г. Самара
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
все верно Людмила!