Я купил помещение , в этом помещение от предыдущего собственника остался арендатор , он снимает 50% помещения , я хочу на 100% сдать его , я с этим арендатором не заключал договор аренды и они саой договор не фиксировали в росреестре , я имею право его выселить и каким образом законно это необходимо сделать ?
Здравствуйте Артем.
Как правило в договоре аренды указывают о судьбе арендных отношений после смены собственника. В любом случае Вы становитесь арендодателем и получаете аренду после перехода права собственности.
Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон говорит о том, что:
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Если Вас не устраивает арендатор, либо размер арендных платежей, по договору аренды скорее всего Вы вправе уведомить арендатора о досрочном расторжении, обычно это уведомление должно быть направлено не менее чем за 2 месяца. Более подробно смогу сказать после изучения договора аренды.
Добрый день!
Право владение и пользования имуществом Арендатором, согласно договору аренды предусмотренным ГК РФ, защищается против любого лица, даже при смене собственника (ст.617 ГК РФ).
Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025
«лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором».
Если в договоре установлен срок аренды, то досрочно расторгнуть его можно по следующим основаниям.
По требованию арендодателя ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Если Договор бессрочный, то согласно ст.610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
