Два физических лица заключили договор займа с залогом недвижимости (ипотека в силу договора). Это разовая сделка, знакомых лиц, вызванная семейными обстоятельствами. В регистрации договора было отказано, в связи с тем что заемщик не является предпринимателем. Правомерен ли отказ?
Здравствуйте, Юлия!
В регистрации договора было отказано
Да, в настоящее время, такие случаи — имеют место, на практике.
Что самое странное, так это то, что после вступления в законную силу поправок в Федеральный Закон № 353 «О потребительском кредите (займе), а именно в статью 6.1 этого Закона, практика, сначала, шла в „положиттельном ключе“, то есть, такие сделки регистраторы прав Росреестры прав — регистрировали, и проблем не возникало.
Однако, примерно, 2 — 3 года назад, практика в этом вопросе стала неоднозначной, а в последнее время, и вовсе, по большому счету, - негативной.
В качестве примера такой, негативной для Вашей сиуации, судебной практики, на уровне кассационного обжалования, хотел бы привести Определение Восьмого Кассационного Суда № 88А-8332/2021 от 27 мая 2021 года.
С учетом изложенного, разрешая требования Крохалевой С.В. о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права залога в отношении объекта недвижимости, суд апелляционной инстанций обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку Крохалева С.В., предоставившая заем физическому лицу ФИО7 под залог недвижимого имущества, переданного залогодателем для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не относится к субъектам, перечисленным в статье 6.1 Федерального закона „О потребительском кредите (займе)“, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, суд обоснованно указал, что договор залога не соответствует требованиям статьи 6.1 Федерального закона „О потребительском кредите (займе)“, в связи с чем решение государственного регистратора Управления Росреестра по Омской области об отказе в государственной регистрации ипотеки соответствует требованиям закона и прав административного истца не нарушает.
Вот ссылка на полный текст этого судебного акта...https://8kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&case_id=12728693&case_uid=98e656c1-1c57-4701-a451-b5b96e560b1a&delo_id=43&case_type=0&new=0&srv_num=1
Еще хотел бы добавить то, что, сейчас, лично я, нахожусь в ожидании позиции Верховного Суда РФ по этому вопросу, который закрепит однозначную и конечную позицию, по этой и подобным ситуациям.
Перед заключением указанной сделки, Вам нужно было, предварительно, проконсультироваться с юристом. Вместе с тем, как Вы, наверное, и сами знаете о том, что данный договор считается заключенным не с даты его подписания Сторонами, а с момента регистрации прав собственности — в Росреестре.
Согласно ст. 9.1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
В соответствии со ст. 6.1. Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 08.03.2022) «О потребительском кредите (займе)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2022) Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.
Таким образом, ст. 6.1. ФЗ четко очерчен круг субъектов, которые вправе выдавать займы, обеспеченные ипотекой. В случае, если это не связано с предпринимательской деятельностью. Обычные физические лица в этот круг не входят.
По сути, отказ правомерен.
Обычные физические лица в этот круг не входят.
Однако, и прямого отказа — текст закона не предполагает.
Есть и обратная судебная практика, положительная для Клиента, и тоже — на уровне кассационной инстанции. В качестве такого примера можно привести Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.09.2020 по делу N 88-17429/2020. Вот выдержка из описательной части данного судебного постановления,
В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 05 октября 2019 г. между Б.Е.А. (залогодержатель) и Н. (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) квартиры с кадастровым N, расположенной по адресу: <адрес>, с установлением залоговой стоимости в размере 1 500 000 руб. Договор залога зарегистрирован Управлением Росреестра по Удмуртской Республике 09 октября 2019 г.
Разрешая спор, суд первой инстанции с которым согласился суд второй инстанции, анализируя условия оспариваемых договоров, руководствуясь пунктом 2 статьи 1, статьей 329, пунктом 1 статьи 334, пунктом 1 статьи 334.1, пунктами 1, 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 807, пунктом 1 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 1, частью 1 статьи 6.1, статьями 9.1., 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьей 3, пунктом 6.1. Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», исходил из того, что между сторонами заключен договор займа, в обеспечение исполнения которого между этими же сторонами заключен договор залога недвижимого имущества, что положения Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» на правоотношения, возникающие между физическими лицами, вопреки доводам истца, не распространяются, действующее законодательство не содержит запретов на предоставление обеспечения исполнения обязательства в виде залога недвижимого имущества, в связи с чем посчитал, что отсутствуют основания для признания недействительными договора займа и договора залога от 05 октября 2019 г. по заявленным истцом основаниям.
Как видим, судельная практика, даже на уровне различных судов кассационной инстанции — неоднозначная и в этом, несомнено, тоже, риски в ситуации Клиента.
Это не повлияет на сложившуюся ситуацию.
Кроме того, решение регистратор прав уже принял и, если, Вы не согласны с ним, то — вправе оспорить, в порядке норм административного судопроизводства (КС РФ). Неоднозначную судебную правтику оспариваний таких решений, и даже не на уровне судов первой инстанции (а на уровне кассационных судов общей юрисдикции) — я Вам предоставил, в данной консультации.