Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

348 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
348 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Договор ДДУ

Здравствуйте уважаемые юристы!

Планирую приобретение квартиры по договору долевого участия. Застройщик предоставил образец ДДУ для ознакомления. К сожалению, я не сильна в этом вопросе, поэтому обращаюсь к Вам за Вашими комментариями. Прокомментируйте, пожалуйста, насколько правильно составлен договор (согласно ФЗ) , есть ли какие-либо неточности, на что стоит обратить внимание. Спасибо Вам большое заранее!

  • ДДУ.pdf
14 Января 2014, 14:37, вопрос №342687 Татьяна, г. Санкт-Петербург
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Мысник Нина
    Мысник Нина
    Юрист, г. Москва
    • 1073ответа
    • 459отзывов

    Здравствуйте, Татьяна!

    Типичный договор долевого участия, если решились покупать новостройку, то можете подписывать!

    Обязательным условием договора является срок передачи, он у Вас указан (не позднее 1 квартала 2016 года), но Вы должны осознавать, что зачастую эти сроки не соблюдаются застройщиками по различным причинам.

    14 Января 2014, 14:57
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Барсегян Арутюн

    Здравствуйте Татьяна я прочитал ваш договор оно составлено грамотно, я как юрист не вижу не каких пунктов которых можно было бы остерегаться.

    С уважением Арутюн

    14 Января 2014, 14:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Договор в целом нормальный, содержит все необходимые условия, ответственность сторон, указание на Закон № 214-ФЗ. Будьте внимательны при подписании приложений (особенно № 2, 4 — по характеристикам квартиры и порядку оплаты), так как бывают случаи внесения в них изменений застройщиком, с которыми участник ДД изначально не соглашался и просто не обратил на них внимание.

    В целом, такой договор подписывать можно, к тому же сейчас орган гос. надзора за долевым строительством будет отслеживать деятельность данных застройщиков в интересах дольщиков. Застройщик согласно поправкам в Закон обязан страховать свою деятельность или вносить залог.

    14 Января 2014, 15:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Татьяна!

    Договор составлен достаточно не плохо. Ни каких «драконовских» положений нет. В целом договор соответствует требованиям закона. Поэтому вполне возможно его заключать.

    С уважением!

    14 Января 2014, 15:02
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Добрый день, Татьяна.

    В целом Договор составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ(ред. от 23.07.2013)«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Главное чтобы в договоре четко и ясно были оговорены существенные условия:

    1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

    2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

    3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;-----------------------------------------------------

    4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
    В Вашем договоре все это указано. обратите также внимание на то, что после обмеров БТИ площадь квартиры может быть изменена, и если она увеличится более чем на 1 кв.м., то необходимо будет произвести доплату. Это также предусмотрено законом. В случае уменьшения — соответственно Вам должны будут вернуть соответствующую сумму. 

    14 Января 2014, 15:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Здравствуйте, Татьяна.

    п. 1.5. Обратите внимание. Застройщик имеет право потребовать от вас денежные средства

    п.2.2.4. Про односторонний акт приема передачи, что то странно))) Обратите на это внимание. Акт приема передачи — это значит, что это ваша собственность, и все риски несете вы.

    2.2.8. Договоры уже давно не регистрируются, регистрируется только право собственности( ну это ньюанс — не так важно).

    п.3.4. Обратите внимание, будете доплачивать, если площадь будет больше.

    п. 3.8. Вознаграждение застройщика в его пользу обратите внимание.

    п 4.7. Настораживает по  поводу того, что компания может изменить срок сдачи дома, предупредив за два месяца, и направив вам уведомление. ( ньюанс, не заключайте с ними доп. соглашение как там прописано, или изменение договора, иначе не сможете взыскать с них неустойку).

    Остальное вроде бы все нормально, ничего особенного там нет.

    С уважением, Олег.

    14 Января 2014, 15:05
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Татьяна, добрый день!

    Срок передачи квартиры договором установлен — не позднее 1 квартала 2016 года.

    Однако пунктом 4.7 Договора предусмотрено, что если строительство Объекта не может быть завершено в срок, указанный в п. 4.1 Договора, Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения вышеуказанного срока направляет Участнику долевого строительства предложение об изменении Договора, Сторонами согласуется новый срок передачи квартиры и подписывается соответствующее дополнительное соглашение.

    Вместе с тем, ни слова о том, а как это влияет не возможность Участника долевого строительства получить неустойку за просрочку передачи квартиры. На практике происходит так, что если «дольщик» подписал доп.соглашение о продлении срока строительства и передачи квартиры, то суд отказывает ему во взыскании неустойки.

    Я бы потребовал от Застройщика изменить это условие Договора, указав, что подписание Участником долевого строительства дополнительного соглашения о продлении срока передачи квартиры в связи с невозможностью завершения строительства Объекта в срок, предусмотренный п. 4.1 Договора, не влияет на право Участника долевого строительства требовать с Застройщика взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по передачи квартиры в вышеуказанный срок.

    Ведь «дольщику» всё равно, по каким причинам Застройщик не может своевременно закончить строительство. К тому же Застройщик — коммерческая организация, целью деятельности которой является извлечение прибыли, действует на свой риск. Не успел в срок — отвечай.

    14 Января 2014, 15:09
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Договоры уже давно не регистрируются, регистрируется только право собственности( ну это ньюанс — не так важно).

    Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации в соответствии с п.3 статьи 4 указанного ФЗ:

     

    Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

    По поводу переноса срока передачи объекта дольщику:

    согласно статье 6 ФЗ:

    В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

    Аналогичное условие предусмотрено и Вашим договором. Подписывать такое доп.соглашение или нет — будет зависеть от Вас, но в случае его подписания Вы утратите право взыскать неустойку, предусмотренную той же статьей:

     В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

    при этом, такое доп.соглашение нужно будет тоже регистрировать.

    14 Января 2014, 15:19
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    Договор нормальный, тем более, что законодательство достаточно жестко регламентирует эту область, и в спорных случаях, будет применяться закон.

    п.2.2.5 — любимый пункт при споре застройщика и дольщика (когда начинать платить, с момента приобретения права собственности или подписания акта приема-передачи, если они не совпадают), к сожалению, не всегда момент передачи квартиры фактически совпадает с подписанием акта приема-передачи, и если вы получите квартиру по факту позже подписания акта, будьте готовы платить коммунальные с даты подписания;

    2.2.6.-просто некорректно, это ваше право, никто не может обязать вас участвовать в собрании не вправе;

    2.2.11.-желательно, чтобы все-таки застройщик самостоятельно изготавливал кадастровый паспорт;

    3.4.-если площадь квартиры будет меньше, скажем на 0,9м2, застройщик разницу вам не вернет;

    4.7.-сформулирован некорректно, создается впечатление, что вы обязаны согласовать перенос сроков (в принципе, все равно буде действовать закон);

    14 Января 2014, 15:27
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Карпова Елена

    Здравствуйте, Татьяна!

    П. 4.6 — односторонний акт приема-передачи квартиры просто невозможен, а в случае подписания вами договора — вы соглашаетесь на данные условия. Таким образом, если по каким-либо причинам вы не сможете осмотреть сдающуюся квартиру и подписать акт приема-передачи, то застройщик в одностороннем порядке его подписывает и тогда предъявить претензии о качестве довольно сложно. О претензиях дольщику нужно заявлять на стадии передачи объекта долевого строительства. К претензиям по качеству объекта, возникшим после его передачи по акту участнику долевого строительства, суды относятся негативно.

    До подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщик вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие этого объекта установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей (п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

    То есть, когда дольщик недоволен результатом строительства, он вправе до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления другого документа. В нем дольщик может указать все обнаруженные им несоответствия установленным требованиям и даже отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока компания, возводившая жилой дом, не устранит обнаруженные недостатки. 

    Застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком или привлеченными им третьими лицами (ч. Закона N 214-ФЗ).
    Важно! К отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиком-гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

    П. 4.7. полностью исключает ответственность Застройщика за неисполнение условий договора по сроку сдачи объекта строительства при изменении осн. оговора или заключении доп соглашения об изменении сроков строительства. Таким образом дольщики заранее становятся в невыгодное положение, т.к такими изменениями можно увеличивать сроки строительства до бесконечности и вы понеся затраты не сможете получить квартиру.

    Если долевое строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения этого срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Такое изменение осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Но заключение дополнительного соглашения к договору долевого строительства — это право, а не обязанность дольщика. Понудить последнего к заключению такого соглашения застройщик не может (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2010 N 07АП-9254/10).
    Предельный срок передачи объекта долевого строительства дольщику законом не предусмотрен (ч. 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Такой срок должен быть определен сторонами в договоре. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если только иное не установлено договором. Не предусмотрены названным законом и способы определения срока передачи и какие-либо ограничения, что дает возможность сторонам самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.

    В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Если дольщик — гражданин, упомянутая неустойка уплачивается в двойном размере (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ).

    Важно! При участии граждан в споре, вытекающем из Закона N 214-ФЗ, некоторые судьи сомневаются в подсудности данной категории споров, которая упомянутым законом прямо не установлена, и предпочитают руководствоваться Законом о защите прав потребителей (Определение Воронежского областного суда от 25.01.2011 N 33-284).

    Обратите внимание! Служба Госстройнадзора не вправе выносить предписания об исполнении требований закона о выплате дольщику неустойки, предусмотренной договором долевого строительства, из-за того, что застройщик нарушил договорной срок передачи объекта долевого строительства. Требование об уплате неустойки носит гражданско-правовой характер, и вопрос о ее взыскании разрешается в судебном порядке.

    С уважением.

    14 Января 2014, 15:35
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats