Вопрос: как можно узаконить нашу договорённость?

Здравствуйте. А Вы с ней не в официальном браке? Проблема в том, что квартира в ипотеке находится и распоряжаться ей без согласия банка по умолчанию нельзя.

Добрый день Максим.

ГК РФ Статья 572. Договор дарения

 
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Как вариант, можно оформить договор обещанного дарения, по которому девушка обязуется в будущем на безвозмездной основе подарить вам квартиру. После выплаты ипотеки, она станет полноправным собственником, то есть получит возможность распоряжаться квартирой, а значит может и подарить ее.

Максим!

В данной ситуации договор обещания дарения (ст. 572 ГК РФ) может оказаться неэффективным и обещание по дарению квартиры не будет исполнено. Так же можно заключить договор займа, но он так же вам не позволит получить в результате квартиру.

В вашем случае заключается договор создания совместной собственности, в котором прописывается на каких условиях и когда квартира будет передана вам.

Так же возможно составить предварительный договор купли-продажи данной квартиры.

Если вам нужна помощь в составлении договора, обращайтесь в чат

Здравствуйте, Максим.

Обещание дарения можно назвать в данном случае некой мифической гарантией. Такой договор действительно предусмотрен законодательством, однако в части его практической эффективности он имеет массу недостатков,  главный из которых состоит в том, что договор обещания дарения не препятствует девушке заключить иной договор, например, купли-продажи. (в промежуток времени сразу после погашения рег.записи об  ипотеке и до Ваших действий по получению квартиры в собственность по договору обещания дарения подписать такой договор и зарегистрировать переход права). При этом в силуст.398 ГК РФ Ваше право требовать передачи обещанного отпадает, если квартира будет уже продана (передана) третьему лицу, а если не передана, то преимущество будет у того, обязательство в чью пользу возникло раньше.Предметом договора обещания дарения является обязательство заключить основной договор дарения в будущем, а не передача вещи. Поэтому в случае продажи квартиры третьему лицу именно на стороне покупателя будет преимущество, а Вы не будете иметь возможности оспорить договор купли-продажи, так как стороной сделки не являетесь. При этом обязательство девушки заключить договор дарения прекратится невозможностью исполнения (ст.416 ГК РФ).

Одним словом, если девушка захочет повести себя недобросовестно в отношении Вас, то, поведя себя грамотно, она это сделать сможет.

Вопрос: как можно узаконить нашу договорённость?

 Я бы рекомендовал в первую очередь рассмотреть договор купли-продажи с предварительной оплатой (ст.487 ГК РФ) с согласия банка, где уже оплаченные суммы засчитываются в счет исполнения Вами договора. Помимо этого, возможно  заключить договоры займа на переданные и передаваемые в будущем суммы, но взыскивать их при неплатежеспособности должника — долгое занятие, которое может вообще не иметь перспектив. 

Предварительный договор в данном случае ничем не лучше договора обещания дарения, так как его предметом является обязательство заклчить основной договор в будущем. Кроме того, поскольку договор будет предусматривать внесение практически всей части цены, то такие договоры предварительными судами не признаются, а квалифицируются как договоры купли-продажи с предварительной оплатой.

Здравствуйте Максим. 

Вы можете оформить с вашей девушкой договор процентного займа с соглашением об отступном.

ч.1. ст.807 ГК РФ:

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

ст.809 ГК РФ :

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

При этом соглашение об отступном не будет противоречит правовой природе займа об этом говориться в п.2 

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»:

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества. При этом правила об отступном не исключают, что в качестве отступного будут выполнены работы, оказаны услуги или осуществлено иное предоставление (пункт 1 статьи 407, статья 421 ГК РФ).

Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки его исполнения.

В качестве отступного в вашем случае будет переход права собственности на квартиру. 

Указанная сделка  регистрируется у нотариуса и не требует согласия банка. 

Высокие проценты по займу будут обеспечивать вам гарантию того, что девушка не откажется выполнять свои обязательства по договору. 

в свою очередь обязательство принять отступное будет выступать для девушки гарантией того, что вы стребуете с нее именно переход права собственности, а не денежную сумму и проценты. 

Надеюсь, мой ответ поможет Вам разобраться в сложившейся ситуации.
Если Вы желаете получить более подробную юридическую консультацию по вашему вопросу, либо оформить документы, то можете обращаться в чат (https://pravoved.ru/lawyer/2931738/) за получением персональной консультации.