Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли из ипотеки нам взять дом в ипотеку?
Здравствуйте. Дело пойдёт про недвижимость. Мы с мужем взяли квартиру в ипотеку, после рождения второго ребёнка вложили средства материнского капитала на частичное погашение ипотеки, т.е. доли ещё не выделены, т.к.еще ипотека полностью не погашена.сумма остатка еще приличная, досрочно погасить не сможем.Тут встал вопрос о том что хотим дом. Как нам правильно поступить в данной ситуации? Можно ли из ипотеки нам взять дом в ипотеку? И как быть с мат капиталом?
Здравствуйте!
Если вы намерены, не продавая квартиру, приобрести еще и дом, причем с использованием ипотечного кредита, юридических препятствий нет — все зависит только от требований банка к размеру дохода (он должен быть достаточным для погашения еще и второго ипотечного кредита).
Если вы намерены продать квартиру, а после приобрести дом снова используя ипотечный кредит, и вас смущают именно возможные трудности с продажей квартиры, то в принципе затруднения решаемы.
Идеальная ситуация — если у вашего покупателя на квартиру будут собственные средства, и он будет готов ждать. Тогда вы заключаете с ним предварительный договор купли-продажи, соглашение о предварительной оплате или о задатке, и получаете от них деньги в счет предварительной оплаты или задатка, причем сумма должна быть достаточна для погашения остатка по кредиту. Вы погашаете кредит, проводите снятие залога, и затем заключаете основной договор купли-продажи.
Второй вариант, побыстрее — вы сразу заключаете основной договор купли-продажи, в нем фиксируете, что квартира в залоге у банка, и указываете, что часть оплаты продавец производит путем погашения за вас вашего долга перед банком.
Если у покупателя нет собственных средств в полной сумме, и он планирует сам использовать кредит, то уже сложнее. Ему придется договариваться с тем банком, в котором в настоящее время уже установлен залог на квартиру, чтобы тот согласился выдать новый кредит покупателю на ту же самую квартиру, или переоформил ваш кредит на покупателя. Другой банк вряд ли одобрит такую квартиру как подходящий объект для приобретения по ипотечной сделке (поскольку она уже в залоге у вашего банка).
Конечно, сложность здесь еще и с тем, что у вас использован материнский капитал. Ведь с одной стороны, вы обязаны выделить доли себе, супругу и детям, а с другой стороны, если доли детям выделены, то их продажа — только с согласия органа опеки. Скорее всего, если у вас сразу и погашается кредит и оформляется продажа квартиры, выделять доли детям уже некогда.
В этой части есть рекомендации — найти время в рамках сделки на то, чтобы все же выделить доли детям, и получить согласие органов опеки (заключаете предварительный договор купли-продажи => получаете деньги от покупателя в порядке предварительной оплаты => погашаете долг по кредиту => снимаете обременение (залог) => выделяете доли детям => получаете согласие органов опеки на продажу => заключаете основной договор купли-продажи), можно для ускорения процесса еще до выделения долей детям попробовать получить предварительное согласие органа опеки на продажу.
Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» указывает на необходимость выделения долей именно том жилом посещении, в котором использован материнский капитал:
то же самое указано в пункте 15.1 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, только уточняются еще и сроки — не позднее 6 месяцев после снятия обременения.
То есть, изначально нужно выделить доли именно в этой квартире, на которую использован материнский капитал. Именно это засчитается как исполнение установленной законом (и закрепленной в нотариальном обязательстве) обязанности перед Пенсионным фондом.
Если вы все же решите выделить доли детям в другой квартире (родительской) на этом этапе, данный факт не освободит от обязанности выделить доли детям еще и в вашей квартире.
Выделение долей в другой квартире может быть использовано потом — вы можете предложить такой вариант органу опеки как возможный способ обеспечения жильем детей взамен их продаваемых долей в вашей квартире.