Добрый день, покупаем квартиру c такой историей: муж втайне от жены купил квартиру в период брака, через два года развёлся (брачных договоров не было). С момента развода прошло 14 лет, бывшая супруга ничего не знает о квартире, а бывший муж теперь хочет ее продать. Можно ли такую квартиру купить и если да - каким образом в данной ситуации подстраховаться покупателю?
Добрый день Купить то можно, но она вправе оспорить такую сделку, если все таки она знает о ней.
В силу ст. 253 ГК РФ
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
При этом срок исковой давности пойдет с того момента как она узнает о ее продаже (п. 19 Постанволения Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»)
Здравствуйте, уважаемый Сергей!
В случае покупки данной квартиры, есть риск, что супруга сможет оспорить эту сделку. Она в любой момент может узнать о данной квартире (хоть от того же бывшего мужа) и подать в суд. Доказать тот факт, что она не знала о данном объекте общего имущества будет несложно. Количество лет в разводе здесь значения не имеет — главное, что право собственности на мужчину было оформлено в период брака. А срок давности в три года здесь исчисляется с того момента, как пострадавшая сторона узнала об ущемлении своих прав (п. 1 ст. 200 ГК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15).
Таким образом, советую вам тщательно возвесить все риски.
Нельзя исключать и факт того, что у бывших супругов присутствует «договоренность»: чтобы спустя некоторое время после сделки жена внезапно узнала о данной квартире и предъявила свои требования.
Можно ли такую квартиру купить и если да — каким образом в данной ситуации подстраховаться покупателю?
Здравствуйте. Купить такую квартиру можно, Росреестр сейчас не требует согласиясупруга. Но проблема в том, что поскольку это имущество совместно нажитое (ст. 34 СК РФ), то супруга может потом обратиться с требованием о признании сделки недействительной. При этом, во-первых, срок в 1 год для оспаривания оспоримой сделки начинает течь с момента, когда бывшая супруга узнает о сделке, а во-вторых, суд может принять в расчет тот факт, что Вы были в курсе того, что согласия бывшей супруги нет, а значит при должной степени разумности и осмотрительности должн были понимать последствия этого обстоятельства.
Ввиду этого мне представляется, что такую квартиру покупать не стоит именно по причине тоо, что сделка эта будет находиться под угрозой ее оспоримости неограниченное количество времени.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.
Сергей, добрый день
Купить — то объект недвижимости можно, если имеются на то средства, однако данная Сделка рисковая, тем более, если нет брачного договора, заключённого в соответствии со ст. 40-41 СК РФ
______
Дело в том, что согласно статьи 34 СК РФ
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/
_____
После сделки может обьявиться его супруга и оспорить сделку в судебном порядке.
Не рекомендую заключать сделку в отношении такого объекта недвижимости, с Вами изложенной историей.
Вы покупатель, и имеете право выбора из множества других объектов недвижимости.
Желаю вам удачи!
_____
С уважением, Дарья Алексеевна!
Как видите для оспаривания необходимо доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия, но все равно приобрел имущество, то есть поступал недобросовестно, то есть это доказывать будет бывшая супруга.
Сделайте запрос в МФЦ о факте регистрации брака на момент заключения ДКП. Вам МФЦ откажет в выдаче таких сведений на оснвоании ст. 13.2 Закона «Об актах гражданского состояния» от 15.11.1997 N 143-ФЗ, так как Вы не являетесь теми лицами, которые вправе получать данные сведения.
В договоре пропишите, что продавец гарантирует, что имущество не является общим совместным и приложит например копию нового свидетельства о браке.
Пусть он сам обратится в МФЦ. Есть надежда на то, что ему тоже не сообщат этих сведений, так как он ведется с 2016 года.
В таком случае Вы сможете доказать, что Вы не могли знать о том, что она приобретена в браке.
Это все что тут можно постараться сделать