Материнский капитал

Здравствуйте. У нас есть 3-х комнатная квартира, собственниками являются мои родители, брат и я. Я замужем и у нас 2-е детей. Для улучшения жилищных условий мы купили брату общежитие в ипотеку. Хотим использовать мат.капитал для погашения ипотеки. Родители переведут свои доли на детей, брат тоже перепишет на нас свою долю. Т.е. у детей будет по 1/4 квартиры. Насколько я знаю, мы должны выделить доли в новой квартире, чтобы использовать капитал. Можем ли мы это не делать, т.к. доли у них уже есть? Квартиру мы хотели отписать брату. Как можно это осуществить?