С чего нам начать, с обращения в банк (где ипотека) или в органы опеки?

Елена, добрый день. Следует начать с обращения в органы опеки и попечительства, так как в данном случае будет осуществлена операция с недвижимостью, собственником доли в которой является Ваш несовершеннолетний (малолетний) ребенок. Однако возникает еще такой вопрос, доля ребенка в двухкомнатной квартире возникла вследствие приобретения квартиры с использованием материнского капитала?

Здравствуйте, Елена!

Обращайтесь в орган опеки и попечительства если у ребенка есть доля в квартире, органы опеки должны пойти Вам навстречу, если данное жилое помещение приобреталось на безвозмездной основе и ребенок был вписан в договор социального найма. То вопросов с банком и ипотекой быть не должно, в ипотеке Вам не должны отказать в банке учитывая то что у ребенка есть доля в данном жилом помещении. В опеку нужно будет представить необходимые документы на квартиру так как Вы являетесь его законными представителями.

Добрый день!

Теоретически обмен долями возможен. Но надо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (основание: абз. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ во взаимосвязи со ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Требуется равноценность обмениваемых долей. Оценивая наличие (отсутствие) равноценности обмениваемых долей орган опеки и попечительства может учитывать не только арифметическое равенство, но и состояние квартир, домов, в которых расположены квартиры, год постройки домов. На федеральном уровне данные вопросы конкретно не урегулированы. Поэтому предлагается выяснить предварительно позицию органа опеки и попечительства.

Параллельно советую сходить в банк, выяснив, не будет ли со стороны банка каких-нибудь возражений на обмен долей.

Что касается налогообложения. 

В пункте 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015), разъяснено:

доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.

Ребенок, как понял из Ваших уточнений, стал собственником двухкомнатной квартиры в результате приватизации. Соответственно, минимальный предельный срок владения (подп. 2 п. 3 ст .217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ)) квартирой Вашим ребенком составляет 3 года. Если с даты регистрации за Вашим сыном права собственности данный срок истек, то доход от реализации доли в двухкомнатной квартире не подлежит налогообложению (основание: абз. 2 п. 17.1 НК РФ).

Если же минимальный срок не истек, то можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже имущества в размер 1 млн руб. (на сегодняшний день). Основание: подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Стоимость обмениваемых долей можно указать в договоре мены. При этом рекомендуется стоимость обмениваемых долей не занижать от значений, определяемых с учетом кадастровой стоимости квартир.