Какие риски я как продавец несу в таком случае и как мне себя обезапасить?

Олег!

Не совсем понятно каким образом вам будет оплачена стоимость квартиры.

Первая часть денег — наличные, а вторая часть денег после продажи квартиры Покупателя? Квартира Покупателя с маткапиталом, т.е. с долями детей? Если с долями детей, то вы видели постановление опеки с разрешением на продажу долей детей? Каким образом могут родители (Покупатель) распорядиться деньгами детей?

Или же вторую половину денег вы получите из ПФ? А вы узнавали дает ли согласие ПФ на использование маткапитала?

У вас может получиться ситуация, что вторая часть денег может вам и не поступить в течение определенного времени, которое будет прописано в договоре в силу тех или иных причин (ПФ отказал, деньги от продажи доли детей зачисляются на их счета без права использования и т… п.)

и в результате квартира будет под обременением, но деньги вам придется получать в судебном порядке. 

Прописать ребенка в жилье Покупатель сможет

Если я не права, поправьте меня

Здравствуйте, уважаемый гость нашего  сайта. Обычно два риска: 

1) пенсионный фонд не разрешает распоряжение средствами материнского капитала по разным причинам. Естественно, что причины отказа в распоряжении средствами материнского капитала должно быть законным;

2) гибель покупателя до заключения сделки. В этой ситуации необходимо ожидать истечение срока для принятия наследства и выдачу свидетельства о праве на наследство.