Купили в 2017 году квартиру в лен области в ипотеку ( использовали мат капитал 3 месяца назад), и … решили

Органы опеки при даче согласия на сделку по продаже квартиры с долями детей проверяют, в первую очередь, в соответствии со ст. 37 ГК РФ, не будут ли нарушены данной сделкой жилищные права детей.

В большинстве случаев органы опеки дают положительное заключение и согласие на продажу квартиры с долями детей только при условии одновременной покупки с оформлением на имя детей другого жилого помещения, по своим качественным и стоимостным характеристикам не хуже отчуждаемого.

Т.е. в новой квартире доли детей должны быть не менее тех, которые были в продаваемой, сама квартира по своим характеристикам и стоимости должна быть не хуже предыдущей (по площади, по состоянию, стоимости).

В подтверждение своих обязательств по приобретению на имя детей другой квартиры вместо отчуждаемой обычно предоставляются договор предварительной купли-продажи, нотариальное обязательство о выделении долей детям в другой имеющейся квартире, факт подтверждения выделения детям долей в другой квартире.

Иногда орган опеки дает согласие на продажу квартиры с долями детей в случае открытия родителями на имя детей номинальных спец.счетов в банке с перечислением на данные счета средств от продажи квартиры с долями детей.

По всем данным вариантам необходимо согласовывать свои действия с региональным органом опеки, который будет рассматривать вопрос о даче согласия на сделку, т.к. практика в разных органах опеки различная.

Одним достаточно открытия на имя детей спец.счетов с перечислением на них средств от продажи квартиры, другие требуют выделения детям долей в другой квартире — одномоментно с продажей или сразу после продажи с предоставлением в органы опеки подтверждения такого выделения в 30-дневный срок с даты продажи квартиры.

Причем в согласии на продажу сразу указывается квартира (с адресом и кадастровым номером), в которой детям должны быть выделены доли (и размеры данных долей).

При непредоставлении в указанный органами опеки срок подтверждения выделения долей детям в другой указанной в согласии квартире орган опеки будет вправе в судебном порядке признать сделку по продаже квартиры с долями детей недействительной.

Здравствуйте.

Для продажи квартиры Вам потребуется предварительное согласие органа опеки и попечительства на продажу долей детей в соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса РФ, статьями 20, 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Проконсультируйтесь в опеке, что они предложат, чтобы позже не получилось так, что Вы проделает какие либо действия, а они Вам откажут в выдаче согласия 

При этом Вам необходимо будет выполнить условие приобретения детям равнозначного имущества или с помещением средств от продажи их долей на спец.счет для будущего приобретения детям равнозначного имущества.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

На отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» такое разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении. Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке.

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требует нотариального удостоверения. После удостоверения договора отчуждения имущества нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы либо участники сделки могут самостоятельно подать заявление в Росреестр через МФЦ.

Точный перечень документов, необходимых для получения разрешения, можно уточнить в органе опеки и попечительства.