Знакомая предлагает купить дачу, но собственник дедушка умер, дочка недееспособна, но есть совершеннолетняя дочь и опекун мамы, которые не против продажи

Ольга, добрый день!
Вы можете заключить с наследником (-ами) предварителный договор купли-продажи, по которому уплатите аванс в счет будущей оплаты. 
Определите срок заключения основного договора ( например 6 месяцев на вступление в наследство + еще несколько месяцев на всякий случай) и существенные условия основного договора (предмет договора, сумму и порядок оплаты). 
Статья 429. ГК РФ Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Добрый день! Я бы предложила заключить предварительный договор купли-продажи (ст 429 ГК РФ)

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Вы можете оговорить срок заключения основного договора, определите, например, разумный срок (до одного года), условия оплаты и т.д.  

ПД должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, то есть вы должны описать имущество (кадастровый номер, адрес и т.д.), а по сути уже включить и условия основного договора. 

то есть у участка и дома должны быть кадастровые номера, право должно быть зарегистрировано в ЕГРН и т.д. То есть при описании условий в договоре, нужно прописать, что должны сделать продавцы и в какой срок. 

Если продавец будет уклоняться от заключения договора, то можно будет понудить его через суд заключить договор. И в договоре предварительную оплату назовите не авансом а задатком. 

И это тоже надо иметь в виду

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Удачи! 

Здравствуйте, Ольга.

Тут единственный вариант — это предварительный договор купил-продажи, даже если предположить, что права наследодателя на участок в ЕГРН не зарегистрированы. НО!!!

Основная проблема заключается в том, что Вам не известен на данный момент правовой статус земельного участка и строения на нем (если оно есть), как таковой. В силу ст.1112 ГК РФ

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

А документов никаких на участок, как Вы указываете, кроме садовой книжки, и нет. следовательно вообще под вопросом право собственности умершего на участок.

Одно дело — просто восстанавливать пропущенный срок для принятия наследства, и совсем другое, восстанавливать срок+включать в состав наследства объекты при неочевидности положительного решения суда по данному требованию. Плюс следует учитывать, что наследниками по закону являются переживший законный супруг(а) наследодателя, а также его дети и родители, а не внуки, и не опекун. Вы указали, что

дедушка умер, дочка недееспособна, но есть совершеннолетняя дочь и опекун мамы, которые не против продажи.

 а значит договор купли-продажи, в том числе и предварительный возможны

а) только с разрешения органов опеки и попечительства (см. ст.37 ГК РФ);

б) только при нотариальном удостоверении такого договора -хоть предварительного, хоть основного (п.2 ст.54 ФЗ О государственной регистрации недвижимости, п.2 ст.429 ГК РФ).

При таких обстоятельствах есть сомнения, что нотариус на данном этапе удостоверит такой договор, да и вообще пока нецелесообразно передавать какие-либо существенные суммы в качестве задатка или даже аванса.

При подписании такового в простой письменной форме он будет ничтожен.

Как минимум, следует разобраться с правовым статусом участка, его историей.