Действительно такие сделки не проходят?

Здравствуйте!

1. На практике чаще все органы опеки придерживаются мнения, что новое жилое помещение должно быть не хуже старого.  (вот тут очень подробно об этом расписано)

2. Хотим продать 3-комнатную квартиру в Москве за МКАДом 72 кв м, в которой у двоих детей по 1/4 доли, и купить 1-комнатную квартиру в новом (сданном) доме 40-43 кв м, выделив детям по 18 кв м.

2. Важно понимать, что выделяются не квадратные метры, а доля в праве (см. ст. 245, 244 ГК РФ).  У вас же не выделяется отдельный объект недвижимости. Соответственно,  и доли должны быть другие.

3. Ситуация досточно спорная. Определить очень сложно как будет исход, но на мой взгляд, ближе к отказу в суде, если будем обжалование. 

4. Действительно такие сделки не проходят?

4. Действительно орган опеки чаще всего отказывает в совершении такой сделки. 

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович. 

Здравствуйте, Мария.

Против Вас то, что вместо трехкомнатной квартиры Вы хотите купить детям однокомнатную, при том, что их двое и 

Дети разнополые.

 вот представьте, дети вырастут, обзаведутся семьями и захотят пользоваться квартирой, как это будет возможно в реальности? Да еще если там и доли родителей будут. В «трешке» определить порядок пользования вполне возможно между тремя семьями, в однушке — нет.  

дети живут и прописаны в другой 3комнатной квартире в Москве

 но там-то они не собственники, как я понимаю. Право детей пользоваться квартирой  производно от права родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ; см. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.01.2020 по делу N 33-3940/2020), оно может прекратиться одновременно с прекращением права родителей или по достижению совершеннолетия, ведь никто не может гарантировать, что родители всегда будут соблюдать права детей, особенно, когда те станут взрослыми.

Задача органа опеки не допустить не только прямого нарушения прав ребенка и его законных интересов, но и создания потенциальной угрозы их нарушения. 

Как вариант, попробуйте, если Вам подходит, предложить опеке выделить эквивалентные доли детям в той трехкомнатной квартире, где они фактически проживают.

Если Вы говорите. что эта квартира ближе к центру, чем та, что в собственности детей, возможно, опека согласится. Единственно, что тут надо учитывать, что договор мены (купли-продажи) между родителями и детьми (и их ближайшими родственниками) заключать нельзя (ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ), придется эти доли им дарить и главное, чтобы не получилось так, что Вы доли детям подарите, а опека заблокирует продажу «дальней трешки».