Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Но Вход сейчас есть только через помещение ДГИ
На заключении находится договор аренды нежилого помещения с ДГИ. Помещение выглядит как бывшая 2х комнатная квартира, с комнатами 19 и 16 метров, где 19 это электрощитовая. ДГИ помещение с 16 метровой комнатой’ кухней и санузлом реализует как отдельный объект со своим кадастровым номером. Возможно установлен публичный сервитут на помещение, но в Договоре и выписке ЕГРН об этому ни слова и в Аукционе ни слова (по фото можно понять). В договоре есть пункт: Объект сдается в соответствии с СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». Где в п. 8.13 указано что вход Вход в помещение Щитовой должен осуществляться с Улицы. Но Вход сейчас есть только через помещение ДГИ.
1. Могу я до подписания договора, обязать ДГИ привести помещение в надлежащее состояние, острочить подписание или приемку по Акту, а также перспективы расторжения договора.
2. Могу я УК (ГБУ Жилищник) обязать сделать Вход в помещение Щитовой с Улицы.
Здравствуйте, Сергей.
Поскольку опцию «изучение документов» Вы не использовали и не оплачивали, можно только потеоретизировать, исходя из Вашего описания.
Вы указываете
помещение с 16 метровой комнатой’ кухней и санузлом реализует как отдельный объект со своим кадастровым номером.
но ничего не указали, входит ли в этот объект коридор «бывшей квартиры» (возможно, квартирой помещение никогда и не было, просто стандартная планировка была приспособлена под другие нужды и не было необходимости ее изменения).
Если коридор «квартиры» не входит в арендуемый объект, то вопрос о сервитуте вообще не может быть поставлен, так как права арендатора не затрагиваются проходом в помещение электрощитовой (далее — ЭЩ) через коридор, который фактически является общим для этих двух помещений, то есть общим имуществом собственников помещений в здании (полагаю, речь об МКД, то есть применимы положения ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Если коридор входит в арендуемый объект и только из этого коридора есть вход в помещение ЭЩ, то, на мой взгляд, если и может встать вопрос о сервитуте, то не о публичном, а о частном — в пользу собственника (собственников) помещения ЭЩ. Вот тогда-то Вы и сможете ссылаться на
СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». Где в п. 8.13 указано что вход Вход в помещение Щитовой должен осуществляться с Улицы
как на основание для отказа в установлении сервитута.
Сервитут может быть установлен, только если отсутствует иная возможность для удовлетворения нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, а собственник недвижимости, обремененного сервитутом, не лишится возможности использовать его по назначению (п. п. 7, 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Понятно, что у арендатора очень ограничены возможности, он не является собственником, но это не лишает его права отстаивать свои права (простите за тавтологию), в т.ч. и в отношениях с собственником арендованного имущества.
Например, согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В силу ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ч. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
То есть варианты защиты у Вас есть, но пока не понятно, каким именно Вам нужно (или будет нужно) воспользоваться, если сложится ситуация нарушения ваших прав. Пока что я такой ситуации не вижу из ваших комментариев.
Да, в договоре, как Вы пояснили, указано
Объект сдается в соответствии с СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»
но это же относится только к арендуемому объекту, который не включает в себя помещение ЭЩ, то есть формально передаваемое в аренду помещение, вероятно, соответствует СП. То, что помещение ЭЩ не соответствует СП — это уже совсем другой вопрос и он вне вашей компетенции и ваших прав как арендатора не ущемляет (пока, по крайней мере, не возник вопрос с сервитутом в случае, если Ваш арендуемый объект включает в себя коридор).
Это пока все, что можно сказать, не видя документов.
Поэтому пока мои ответы на Ваши вопросы
1. нет
2. нет
поскольку отсутствуют правовые основания для этого — Ваши права как арендатора (будущего арендатора) не нарушены в настоящий момент.