Регистрация ДДУ

Уважаемый Владимир!

Ситуации, когда организация, не получив разрешение на строительство жилого дома, привлекает денежные средства граждан на основании договоров финансирования, инвестиционного вклада и т.п. и разрешение на строительство жилого дома организации выдано после вступления закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве, Закон), вступившем в силу 1 апреля 2005 г. В подобных ситуациях имели место судебные разбирательства, которые были инициированы по требованиям лиц о признании сделок недействительными в силу отсутствия государственной регистрации договоров долевого участия, которая является необходимой в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве. Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21 февраля 2008 г. № КГ-А40/456-08 по делу № А40-32366/07-63-269 указал, что договор не подлежал государственной регистрации, поскольку действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

При этом следует иметь в виду, что согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, последний применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие, а отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ.

Основываясь на положениях указанных статей ГК РФ, суд признал, что законодательство, действовавшее в момент заключения оспариваемого договора долевого участия в строительстве, не требовало государственной регистрации такого договора, а следовательно, отсутствуют основания для признания данного договора долевого участия в строительстве недействительными в случае отсутствия государственной регистрации.

Суды в подобных ситуациях признают, что на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется, поскольку данные отношения возникли из договоров, заключенных до вступления Закона в силу, и ограничения на привлечение денежных средств дольщиков, установленные ст. 3 Закона, не действовали (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 апреля 2008 г. по делу № А21-5136/2007). Таким образом, если правоотношения долевого участия возникли до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, а разрешение на строительство получено после, то действие данного Закона на такие отношения участников гражданского оборота распространяться не будет (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2006 г. № Ф08-5465/2006 по делу № А32-5907/2006-49/172; постановление Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 мая 2006 г. № А33-27532/05-Ф02-1938/06-С2 по делу № А33-27532/05).

Исходя из вышеизложенного, регистрировать данный договор Вам не нужно.

С уважением, Коненкин.