Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

120 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
120 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Проанализировать договор купли-продажи недвижимости

Нужно проанализировать договор купли-продажи недвижимости с точки зрения интересов покупателя.

Продавцы - 2 физлица, покупатель - 1 физлицо.

Схема расчетов - через ячейку в банке. Важный момент - продавец должен иметь возможность получить деньги из ячейки без продавца, с зарегистрированным договором купли-продажи.

Спасибо!

  • dogovor_kupli_noname.docx
08 Декабря 2013, 14:08, вопрос №322449 Александр, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Адвокат - Бажутов Евгений

    Добрый день.

    П. 2.2. «Цена Договора, указанная в п. 2.1 настоящего Договора, подлежит помещению » исправить на «Денежные средства в размере, равном цене договора, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, подлежат помещению».

    Дополнительно указать, что банку продавцы передают расписку о получении денежных средств. Также желательно указать, кто именно из продавцом получает деньги или, если, оба, то в каких пропорциях. 

    Независимо от того, указано ли в договоре обязательство продавца снять с учета проживающих и зарегистрированных в квартире граждан, необходимо проверять порядок приватизации этой квартиры на предмет отсутствия лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но зарегистрированных в квартире на этот момент. Если таковы есть, они сохраняют право проживания в этой квартире пожизненно независимо от того, сняты или нет они с регистрационного учета.

    Применительно к п. 5.6.1. лучше предусмотреть право покупателя в одностороннем порядке расторгнуть договор при неисполнении продавцами данного требования.

    08 Декабря 2013, 14:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Насколько я знаю, при расчетах через ячейку, банк вообще не фигурирует. Они не могут решить кто в каких пропорциях получает деньги из ячейки и им не за что принимать расписку. Но продавцы подпишут документ о закрытии ячейки и получении ценностей, это и будет подтверждением того, что они получали доступ к ячейке.

    08 Декабря 2013, 21:15
  • Юрист - Архипова Иветта

    Александр! Полностью согласна с коллегой. Не понятно почему указан срок 14 дней? Все расчеты, по факту. По моему мнению, покупатель получает свое право пользованием имуществом, в момент передачи денег, как обычная сделка, согласно ГК.РФ. На каком основании продавец пользуется Вашей собственностью 14 дней?.. Что он может сделать с Вашим, по факту, имуществом?.. Идеальный вариант, деньги — квартира — нет ни кого. Собственный опыт.

    08 Декабря 2013, 14:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Поясните, пожалуйста, о чем именно вы говорите.

    Квартира не пустая, в ней живут люди, по договоренности, они выезжают две недели после регистрации договора. Можно сделать две недели после подписания договора, если это важно.

    Но хочется, чтобы до выезда и подписания Акта ответственность за случайную гибель имущества и так далее была на них.

    08 Декабря 2013, 21:09
  • Юрист - Снитко Эрика Валерьевна
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Александр! 

    Тоже дополню, что при заключении договора с банком на аренду банковской ячейки покупателю выдается ключ, который в день сдачи документов в Росреестр на регистрацию должен быть передан продавцу. Иначе продавец не сможет без покупателя открыть эту ячейку, несмотря на наличие зарегистрированного договора купли-продажи. 

    Момент передачи ключа можете предусмотреть в п. 2.2 договора после предложения: «Указанная банковская ячейка находится в Московском банке ОАО «Сбербанк» России ВСП № по
    адресу: г. Москва, ». 

    И после сдачи документов в Росреестр при передаче ключа возьмите у продавцов расписку о том, что ключ им передан. Иначе у Вас будет отсутствовать и подтверждение того, что деньги продавцам переданы (получены ими из банковской ячейки) и что им передан ключ, дающий им доступ к этим деньгам. 

    08 Декабря 2013, 15:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Снитко Эрика Валерьевна
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    И, кстати, п. 6.2 в таком случае считаю неуместным. Поскольку Вы не хотите присутствовать на передаче денег продавцам, а они могут и не сразу после получения зарегистрированного договора купли-продажи поехать в банк за деньгами. 

    08 Декабря 2013, 15:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Архипова Иветта

    Александр! Конечно, демократия хороша, но… Вы отдаете деньги_ квартира Ваша, на момент заключения договора, т.е гос. регистрации. Зачем ломать голову, по тем моментам, которые в ГК. Вы собственник имущества, Отдали деньги, получили расписку, зарегистрировали договор, все остальные должны освободить площадь, после регистрации сделки. Предлагаю выставить счет за аренду.

    08 Декабря 2013, 21:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Иветта, мы ведь обсуждаем как правильно зафиксировать договоренность, а не о чем мы должны договориться?

    Договорились, что на выезд у владельцев есть 2 недели после подписания договора. Мне не принципиально, можно и после госрегистрации.

    08 Декабря 2013, 21:35
  • Юрист - Снитко Эрика Валерьевна
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Насколько я знаю, при расчетах через ячейку, банк вообще не фигурирует. Они не могут решить кто в каких пропорциях получает деньги из ячейки и им не за что принимать расписку. Но продавцы подпишут документ о закрытии ячейки и получении ценностей, это и будет подтверждением того, что они получали доступ к ячейке.

    Думаю, Евгений имел в виду, прописать в договоре в каких пропорциях Вы оплачиваете деньги покупателям, поскольку их в договоре двое. Не имелось в виду, что пропорцию должен определить банк. Конечно, банк при расчетах не участвует, всего лишь предоставляет ячейку. При этом банк может и не знать лежат там деньги или нет. А вот если все деньги получит только один продавец, а другой не получит ничего, то последний вправе обращаться в суд за взысканием денег. Поэтому целесообразнее в договоре написать конкретно какой продавец имеет право получить всю сумму по договору (цену квартиры), либо же прописывать сколько денег Вы должны передать каждому их продавцов и при этом арендовать две банковские ячейки. 

    Квартира не пустая, в ней живут люди, по договоренности, они выезжают две недели после регистрации договора. Можно сделать две недели после подписания договора, если это важно.

    Но хочется, чтобы до выезда и подписания Акта ответственность за случайную гибель имущества и так далее была на них.

    Надо иметь в виду, что обязанность продавцов освободить квартиру от вещей и выехать никак не связана с обязанностью сняться с регистрационного учета. Т.е. на момент сдачи договора на регистрацию они могут сняться с учета, но при этом выезжать также 2 недели. 

    Тот факт, что они там остаются быть зарегистрированными чреват только теми негативными последствиями, что в случае если они добровольно не снимутся с учета по истечении 14 дней, это придется делать Вам в судебном порядке. 

    08 Декабря 2013, 21:27
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений

    Насколько я знаю, при расчетах через ячейку, банк вообще не фигурирует. Они не могут решить кто в каких пропорциях получает деньги из ячейки и им не за что принимать расписку. Но продавцы подпишут документ о закрытии ячейки и получении ценностей, это и будет подтверждением того, что они получали доступ к ячейке.

    Доступ в хранилище с ячейками предоставляется банком, в договоре с которым Вы указываете условия, по которым предоставляете доступ к ячейке и кому именно. В этом договоре вы пишите, что доступ есть у продавца ФИО, который должен принести ______________ (указываете что именно). Банк выдает ключ от ячейки, который вы отдаете продавцу. Тут ваши интересы защищены: банк заберет у продавца нужные вам документы, а продавец пройдет в хранилище и заберет деньги. Еще лучше указать время, когда возможен доступ. Тогда вы сможете тоже прийти и проконтролировать, чтобы все было ОК.

    Квартира не пустая, в ней живут люди, по договоренности, они выезжают две недели после регистрации договора. Можно сделать две недели после подписания договора, если это важно.

    Но хочется, чтобы до выезда и подписания Акта ответственность за случайную гибель имущества и так далее была на них.


    После подписания договора КП вы станете собственником квартиры. Если там в это время живут люди, это и Ваши риски тоже. Поэтому Вам и советуем, чтобы на момент подписания договора квартира была свободной от проживающих. Зачастую это сложно обеспечить, поэтому советуем проверить порядок приватизации квартиры. Если с приватизацией все в порядке, то у вас останется только риск судебного процесса о выселении прежних жильцов, если они не выпишутся. Однако и тут можно подстраховаться, указав, что для получения денег нежно предоставить в банк справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован.

    08 Декабря 2013, 21:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо!

    Если продавца два и они прямые родственники (сын и мать), как правильно зафиксировать суммы, которые я должен передать каждому? Достаточно ли как сейчас описать этот процесс и в договоре аренды ячейки написать, что они должны прийти вместе и предоставить две расписки на свои доли?

    Как в этом случае мне расписки получить, или это не важно, главное, чтобы они были у банка?

    С приватизацией все хорошо, квартиру проверяли. Действительно, обеспечить отсутствие жильцов на момент подписания договора мы не можем.

    Будет ли достаточно, в таком случае, потребовать сняться с регистрации через 7, например, дней после подписания договора (регистрация быстрее не случится) и включить в список документов какой-то подтверждающий выписку документ? Что это может быть? Выписка из ЕГРП?

    08 Декабря 2013, 21:41
  • Юрист - Архипова Иветта

    Может быть трудно к восприятию, но закон читается и исполняется буквально.

    Статья 454. Договор купли-продажи[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 454]

    1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

    3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

    4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

    5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

    Вы Купили, Ваша добрая воля, две недели. Все риски, за их действия, в этот срок, несете Вы, извините, ка собственник. Сожгут, взорвут, Вы отвечаете. Моя позиция жесткая, но я покупала и продавала квартиры. Чем ближе к Закону, тем проще решать проблемы.

    08 Декабря 2013, 21:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Снитко Эрика Валерьевна
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Суммы Вы прописываете пропорционально долям, т.е. 2/3 от стоимости — собственнику 2/3 доли в собственности и 1/3 от стоимости собственнику 1/3 доли в собственности. Тогда да, пишите в договоре аренлы ячейки именно, что они придут вместе, каждый со своим договором и с распиской на причитающуюся каждому сумму. 

    Расписки в таком случае будут храниться у банка. В случае возникновения спора, их можно будет запросить в банке. И также все-таки настоятельно рекомендую получить расписку от продавцов в том, что Вы передали им ключ от ячейки, а они его получили от Вас.

    Документ, подтверждающий снятие с учета (выписку) — это справка с места жительства, где будет указано, что зарегистрировано 0 лиц по указанному адресу. 

    08 Декабря 2013, 21:45
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Архипова Иветта

    Александр, поверьте, но на момент подписания договора, ни кто не должен быть зарегистрирован в квартире, иначе, будете долго и нудно ходить по судам и снимать этих лиц с рег. учета.

    08 Декабря 2013, 21:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats